Paragraaf 6 - Grondbeleid

Algemeen
Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen. In de jaarrekening wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren.

Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar'  welke is vastgesteld door de raad op 9 januari 2018.

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Bedragen x €1.000	2021	2020	2019	2018
Boekwaarde 01-01	474	461	1.733	2.212
Vermeerderingen in het jaar	844	227	331	262
Nog te maken kosten		171
Winstneming	179	583	430	950
Afwaardering			-900
Verminderingen in het jaar	-1.682	-967	-1.133	-1.691
Boekwaarde per 31-12	-185	474	461	1.733

Nog te maken kosten: (bedragen x €1.000)

Per complex	01-01-2022	01-01-2021	01-01-2020	01-01-2019
B.p. Rouveen-West 4		50	85	195
B.p. de Esch 3		121	186	407
B.p. Bullingerslag	1.893	1.530	1.602	628
B.p. Poeleweg IJhorst	410
B.p. De Esch IV Gemeentelijk	1.641
Totaal	3.944	1.701	1.230	1.230

Nog te ontvangen opbrengsten: (bedragen x €1.000)

Per complex	01-01-2022	01-01-2021	01-01-2020	01-01-2019
B.p. Rouveen-West 4
B.p. de Esch 3
B.p. Bullingerslag	2.141	3.648	4.641	6.550
B.p. Poeleweg IJhorst	1.468
B.p. De Esch IV Gemeentelijk	3.566
Totaal	7.175	3.648	4.641	6.989

Het geraamde eindresultaat:  (bedragen x €1.000)

01-01-2022	01-01-2021	01-01-2020	01-01-2019
3.416	1.630	2.305	4.026

De strategische gronden bestaan uit:
Het toekomstig industrieterrein De Esch 0.

	01-01-2022	01-01-2021
Aantal m² in eigendom zijnde gronden, die nog niet in exploitatie zijn	54.260	54.260
Boekwaarde van deze gronden	300	303
De gemiddelde boekwaarde per m²	5,52	5,58

Tussentijdse winstnemingen
(bedragen x € 1.000)

Complex	2021	2020
B.p. Rouveen-West 4		141
B.p. de Esch 3		242
B.p. Bullingerslag	179	200
Totaal	179	583

Risico's | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
A.     Conjunctuur- en renterisico's
Hierdoor kan vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan.
B.     Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
C.     Milieurisico's
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling, bijvoorbeeld bodem.
D.     Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van afdeling 6.1 Wro om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
E.     Gevolgen economische crisis
Stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond.

Reserve voor grondexploitatie
In de nota Reserves en Voorzieningen 2019 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen gronden als voldoende kan worden beschouwd:

Bedragen x €1.000	01-01-2022	01-01-2021	01-01-2020	01-01-2019
Reserve	3.084	2.839	6.773	6.452
Boekwaarde niet in exploitatie genomen gronden	3.406	3.072	2.950	4.410
Percentage van de boekwaarde	91%	92%	229%	146%

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. Door toevoeging van toekomstige winsten zal de reserve in stand worden gehouden.

De Esch 3
Alle bedrijfskavels zijn verkocht en overgedragen. Er moet alleen nog een afronding plaatsvinden van de laatste woonrijpmaak werkzaamheden, uit te voeren in 2022.

Grondexploitatie Bullingerslag (Oosterparallelweg)
Dit industriële plangebied van netto ca. 11,8ha. wordt voor ca 75% uitgegeven door de gemeente. De overige ca. 25% wordt geëxploiteerd door zelf realiserende grondeigenaren, die hiervoor aan de gemeente een exploitatiebijdrage betalen. Van de gemeentelijke grondpositie wordt de laatste optiekavel (ca. 2.760m2) naar verwachting uiterlijk in het tweede kwartaal van 2022 overgedragen. De laatste nog beschikbare oppervlakte van de zelf realiserende partij (ca. 3.400m2) is in het eerste kwartaal 2022 overgedragen.

De Esch 0
Geruime tijd was de exacte invulling van De Esch 0 afhankelijk van besluitvorming door de raad, in het kader van de beoogde nieuwe op- en afritten op de A28. Recentelijk heeft de raad richting gegeven aan dit gebied, waarbij een invulling met industriekavels beoogd wordt. In het kader van de regeling Regionale Bedrijventerreinen Programmering West-Overijssel, is dit gebied hiervoor ook in beeld bij de Provincie en de regiogemeentes. De voorbereidingen voor concrete planvorming hiervoor, zal medio 2022 zijn beslag krijgen.

Facilitaire grondexploitatie De Esch IV Facilitair
Op 21 september 2021 is het bestemmingsplan en het grondexploitatieplan voor bedrijventerrein De Esch IV door de raad vastgesteld. Beide plannen zijn op 3 februari 2022 onherroepelijk geworden. Het merendeel van de uitgeefbare grondposities (kavels) is in bezit van lokale ondernemers. Ten behoeve van de ontwikkeling worden posterieure exploitatieovereenkomsten gesloten  met de betreffende ondernemers die een grondposities hadden in het plangebied.  In het eerste kwartaal van 2022 zijn de uitvoeringswerkzaamheden gestart. 

Grondexploitatie De Esch IV Gemeentelijk
Op 21 september 2021 is de grondexploitatie ten behoeve van de gemeentelijk uitgifte van bedrijventerrein op De Esch IV door de raad vastgesteld. De gemeente is mede grondeigenaar en sluit in die hoedanigheid dus ook een posterieure overeenkomst. De gemeente kan daarop haar grondposities (kavels) verkopen aan lokale ondernemers.

IJhorst- West (Ywehof)
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd. Het nog resterende deel van dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een lokale aannemer (voorheen plangebied van projectontwikkelaar Megahome).

Grondexploitatie IJhorst- West (Poeleweg)
Dit plangebied van ca. 1,5ha. bruto heeft de gemeente gezamenlijk in eigendom met een derde partij. Hiervoor is op 11 mei 2021 het bestemmingsplan vastgesteld. Dit nieuwe bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van maximaal 39 woningen aan de Poeleweg in IJhorst mogelijkheid. De uitgifte vindt in 2 fasen plaats. Een aantal buren zijn het niet eens met het bestemmingsplan en heeft beroep ingesteld bij de Raad van State. Op 6 januari 2022 heeft de Raad van State de beroepszaken behandeld in een openbare zitting. De Raad van State heeft de gemeente geïnformeerd dat zij het niet redden om binnen de standaard termijn van zes weken uitspraak te doen. De uitspraak wordt in mei 2022 verwacht.

Rouveen- West 4
In dit woningbouw plangebied zijn alle 97 kavels verkocht en overgedragen. Er moet alleen nog een afronding plaatsvinden van de laatste woonrijpmaak werkzaamheden, uit te voeren in 2022.

Nog niet in exploitatie genomen grondexploitatie Rouveen- Zuid (Niegg)
Het woningbouw plangebied Rouveen-Zuid betreft een gebied van bruto ca. 6,2ha., welke volledig in eigendom is bij de gemeente. Op 18 januari 2022 zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor dit plangebied door de raad vastgesteld. In het vervolg hierop wordt de bestemmingsplanprocedure doorlopen, waarbij het bestemmingsplan naar verwachting in de tweede helft van 2022 kunnen worden vastgesteld. 

De Slagen
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd (Staphorst Ontwikkeling BV, bestaande uit meerdere lokale aannemers).