Paragraaf 6 - Grondbeleid

Algemeen
Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen. Er wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar' welke is vastgesteld door de raad op 9 januari 2018.

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Dit betreffen de complexen, de industrieterreinen De Esch 3 en Bullingerslag.

Geraamde te maken kosten:

Per complex	2021	2022	2023	2024	Totaal
De Esch 3	30	0	0	0	30
Bullingerslag	119	74	180	208	581
Totaal	119	74	180	208	611
(x €1.000)

Geraamde verkopen/opbrengsten:

Per complex	2021	2022	2023	2024	Totaal
De Esch 3	0	0	0	0	0
Bullingerslag	1.200	1.340	440	0	2.980
Totaal	1.200	1.340	440	0	2.980
(x €1.000)

 

Het geraamde resultaat	2021	2022	2023	2024	Totaal
Het te verwachten resultaat	800	900	400	205	2.305
(x €1.000)

De strategische gronden bestaan uit:
Toekomstige woningbouw Rouveen-Zuid, Esdoornlaan Rouveen, De Slagen volgende fase en IJhorst-West 2, alsmede toekomstig industrieterrein De Esch 0.

	01-01-2020	01-01-2019
Aantal m² in eigendom zijnde gronden, die nog niet in exploitatie zijn	107.806	156.425
Boekwaarde van deze gronden	2.951	4.410
De gemiddelde boekwaarde per m²	27,37*	28,19

* de afname van de boekwaarde ten opzichte van 2020 komt door de in 2019 gevormde voorziening van € 900.000 voor industrieterrein de Esch 0. De gronden van de Levensboom  en de Slagen zijn geherrubriceerd naar voorraden.

Op de strategische gronden mogen geen rente en andere kosten worden bijgeschreven. Indien er geen gronden worden aangekocht blijft de boekwaarde (per 31 december) praktisch gelijk.

Tussentijdse winstnemingen
Winsten op grondexploitaties mogen niet in de begroting worden opgenomen. Voordelen op grondexploitaties worden bij onze gemeente bij de samenstelling van de jaarrekening ten gunste van de reserve grondexploitatie gebracht.

Afsluiting complexen
In 2020 zal naar verwachting het complex industrieterrein De Esch 3 kunnen worden afgesloten,  de laatste kavels zijn verkocht.

Risico ’s | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
a. Conjunctuur- en renterisico’s
     Hierdoor kan de vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan.
b. Verwerving
    Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
c. Milieurisico’s
    De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling.
d. Planschadeclaims
    Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van de Wet Ruimtelijke ordening (artikel 6.1) om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
e. Gevolgen economische crisis
    Stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond.

Reserve voor grondexploitatie
In de Nota Reserves en Voorzieningen 2019 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen gronden als voldoende kan worden beschouwd. 

	1-1-20	1-1-21	1-1-22	1-1-23	1-1-24
Reserve	6.773	1.890	1.859	1.828	1.797
Boekwaarde strategische gronden	2.951	2.951	2.951	2.951	2.951
Percentage van de boekwaarde	229%	64%	63%	62%	61%
(x €1.000)

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. Door toevoeging van toekomstige winsten zal de reserve in stand worden gehouden. Bij het in exploitatie nemen van De Esch 0, IJhorst-West 2 en Rouveen-Zuid zal de boekwaarde verder afnemen. Door aankoop van gronden voor zowel woningbouw als industrievestiging en bouwrijp maken zal de boekwaarde weer toenemen. De afname in 2020 wordt veroorzaakt door een mutatie van € 4,6 miljoen ten laste van de reserve grondexploitatie en ten gunste van de reserve zonder bestemming.

Industrieterrein De Esch 3
Alle bedrijfskavels zijn verkocht, waarbij er alleen nog een afronding moet plaatsvinden van de laatste woonrijpmaak werkzaamheden (aanleg inrit).

Industrieterrein Bullingerslag
Inmiddels zijn van de gemeentelijke positie 22 bedrijfskavels verkocht en overgedragen en 1 kavel verkocht waarvan de overdracht binnenkort volgt. Daarnaast zijn er 6 kavels in optie. Via de zelf realiserende partijen zijn 6 kavels ingevuld. Van de gemeentelijke grondpositie is nog ca. 2ha. beschikbaar en van de zelf realiserende partijen nog ca. 3.500m2.

Industrieterrein De Esch 0
Op dit moment is de exacte invulling van De Esch 0 afhankelijk van besluitvorming welke nog plaats moet vinden in het kader van de beoogde nieuwe op- en afritten op de A28.

Industrieterrein de Esch 4
Momenteel loopt er een procedure om tot een onherroepelijk bestemmings- en grondexploitatieplan te komen voor bedrijventerrein De Esch IV. Deze ontwikkeling speelt in op de vraagbehoefte van lokale ondernemers. De verwachting is dat de kaveluitgifte binnen enkele jaren voltooid wordt. Mede omdat een groot deel van de eigendomsposities in het bezit zijn bij lokale ondernemers, die doormiddel van een exploitatiebijdrage zelf de gronden exploiteren.

Woningbouw IJhorst- West
Dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een externe partij. Inmiddels zijn er 28 kavels uitgegeven en is het resterende uitgeefbare plangedeelte momenteel nog ca. 4.000m2. Over de invulling van het woningbouwprogramma op het resterende plangedeelte is er afstemming tussen de externe partij en de gemeente.

Woningbouw IJhorst-West uitbreiding
Voor dit woningbouw plangebied dat de gemeente samen in eigendom heeft met een derde partij, vinden momenteel de nodige voorbereidingen plaats om de komen tot een beoogde bestemmingsplanwijziging in het vierde kwartaal 2020. Aansluitend wordt er aanbestedingstraject voor de uitvoering van het project opgestart, waarbij parallel hieraan de kaveluitgifte plaats zal vinden.

Woningbouw Rouveen- West 4
In dit woningbouw plangebied zijn alle kavels verkocht en overgedragen. Er moet alleen nog een afronding plaatsvinden van de laatste woonrijpmaak werkzaamheden.

Woningbouw Rouveen- Zuid
Het woningbouw plangebied Rouveen-Zuid betreft een gebied waarvoor momenteel voorbereidingen worden getroffen om te komen tot concrete planontwikkeling.

Woningbouw De Slagen
Dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een externe partij (SO). Het vlottrekken van de woningbouw in De Slagen heeft in 2019 geresulteerd in de uitgifte van 20 kavels, waarvan 8 voor rijwoningen langs de Gersthof. Voor de opvolgende tweede fase wordt momenteel een procedure doorlopen, welke moet resulteren in het bouwrijp maken begin 2021.

Verspreid liggende ruilgronden/ cultuurgronden
In 2020 heeft de gemeente de volgende ruilgronden in voorraad die t.z.t. als compensatiegrond kunnen dienen voor de aankoop van gronden voor een andere dan agrarische bestemming:

Sectie	Nr	Ligging	Oppervlakte/ha	Jaar van aankoop
AP	614/615	Tiphoeksweg	2.19.20	2007
AN	380	Schipgravenweg	9.94.05	2007
AA	2247	Gorterlaan	0.38.20	2001
Totaal			12.51.45

De boekwaarde bedraagt €379.733,-. Dit is €3,03 per m².