Paragraaf 6 - Grondbeleid

Inhoud

Inleiding op de paragraaf

Algemeen

Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen in 2019. In de jaarrekening is wordt een actuele prognose van de te verwachten
resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve
opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren.


Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar' welke is vastgesteld door de raad op 9 januari 2018.

In exploitatie zijnde gronden

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Bedragen x €1.000 2020 2019
2018
2017
Boekwaarde 01-01 461  1.733  2.212 3.394
Vermeerderingen in het jaar 227 331  262 394
Nog te maken kosten 171      
Winstneming 583  430  950 2.150
Afwaardering
  -900 
   
Verminderingen in het jaar -967  -1.133
 -1.691 -3.726
Boekwaarde per 31-12 474 461
1.733
2.212

Nog te maken kosten: (bedragen x €1.000)

Per complex 01-01-2021 01-01-2020 01-01-2019 01-01-2018
B.p. Rouveen-West 4 50 85 195 255
B.p. de Esch 3 121 186 407 480
B.p. Bullingerslag 1.530 1.602 628 560
Totaal 1.701 1.230 1.230 1.295

Nog te ontvangen opbrengsten: (bedragen x €1.000)

Per complex 01-01-2021 01-01-2020 01-01-2019 01-01-2018
B.p. Rouveen-West 4 0 0 0 122
B.p. de Esch 3 0 0 439 683
B.p. Bullingerslag 3.648 4.641 6.550 7.670
Totaal 3.648 4.641 6.989 8.475

Het geraamde eindresultaat

01-01-2021 01-01-2020 01-01-2019 01-01-2018
1.630 2.305 4.026 4.968


Strategische gronden

De strategische gronden bestaan uit:
Toekomstige woningbouw Rouveen-Zuid, Esdoornlaan Rouveen, De Slagen volgende fase en IJhorst-West 2, alsmede toekomstig industrieterrein De Esch 0.

  01-01-2021 01-01-2020
Aantal m² in eigendom zijnde gronden, die nog niet in exploitatie zijn 108.264 143.878
Boekwaarde van deze gronden 3.072 2.950
De gemiddelde boekwaarde per m² 28,3 20,5

Tussentijdse winstnemingen
(bedragen x € 1.000)

Complex 2020 2019
B.p. Rouveen-West 4 141 160
B.p. de Esch 3 242 520
B.p. Bullingerslag 200 250-
Totaal 583 430

Risico's | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:

A.     Conjunctuur- en renterisico's
Hierdoor kan vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan.
B.     Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
C.     Milieurisico's
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling bijv. bodem.
D.     Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van afdeling 6.1 Wro om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
E.     Gevolgen economische crisis
Stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond.

Herziene notitie grondexploitatie commissie BBV

Reserve voor grondexploitatie
In de Nota Reserves en Voorzieningen 2015 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen gronden als voldoende kan worden beschouwd:

Bedragen x €1.000 01-01-2021 01-01-2020
01-01-2019
01-01-2018
Reserve 2.839  6.773  6.452 6.099
Boekwaarde strategische gronden 3.072 2.950  4.410
4.417
Percentage van de boekwaarde 92% 229%
146%
138%

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. Door toevoeging van toekomstige winsten zal de reserve in stand worden gehouden.

Per 1 januari 2020 is de boekwaarde van de strategische gronden lager door afwaardering overeenkomstig BBV voorschrift. Bij het in exploitatie nemen wordt de boekwaarde met de afgeboekte bedragen verhoogd. De afname van de reserve per 1 januari 2021 komt door een onttrekking van 4,6 miljoen ten gunste van de algemene reserve.

Ontwikkelingen grondexploitatie

De Esch 3
Alle bedrijfskavels zijn verkocht en overgedragen. Er moet alleen nog een afronding plaatsvinden van de laatste woonrijpmaak werkzaamheden, uit te voeren in 2021.

Bullingerslag (Oosterparallelweg)
Dit industriële plangebied van netto ca. 11,8ha. wordt voor ca 75% uitgegeven door de gemeente. De overige ca. 25% wordt geëxploiteerd door zelf realiserende grondeigenaren, die hiervoor aan de gemeente een exploitatiebijdrage betalen. Van de gemeentelijke grondpositie is nog ca. 2,8ha. beschikbaar, waarvan ca. 2,2ha. in optie is gegeven. De verwachting is dat deze opties dit boekjaar worden omgezet in verkopen en kaveloverdrachten. De laatste nog beschikbare oppervlakte van de zelf realiserende partij (ca. 0,34ha.) wordt binnenkort notarieel overgedragen.

De Esch 0
Geruime tijd was de exacte invulling van De Esch 0 afhankelijk van besluitvorming door de raad, in het kader van de beoogde nieuwe op- en afritten op de A28. Recentelijk heeft de raad richting gegeven aan dit gebied, waarbij een invulling met industriekavels beoogd wordt. In het kader van de regeling Regionale Bedrijventerreinen Programmering West-Overijssel, is dit gebied hiervoor ook in beeld bij de Provincie en de regiogemeentes. De voorbereidingen voor concrete planvorming hiervoor, zal in 2021 zijn beslag krijgen.

IJhorst- West (Ywehof)
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd. Het nog resterende deel van dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een lokale aannemer (voorheen plangebied van projectontwikkelaar Megahome).

IJhorst- West uitbreiding
In aansluiting op de ontwikkelingen bij IJhorst-West vindt momenteel afstemming plaats met de mede-eigenaar van dit plangebied, een stedenbouwkundig bureau en de inwoners. Dit gericht op concrete woningbouw planontwikkeling van dit plangebied in 2020.

IJhorst- West (Poeleweg)
Dit plangebied van ca. 1,5ha. bruto heeft de gemeente gezamenlijk in eigendom met een lokale ondernemer. Momenteel loopt er een bestemmingsplanprocedure die naar verwachting in mei 2021 wordt afgerond. Aansluitend staan de bouwrijpmaak werkzaamheden gepland en start de kavelverkoop. De verkoop van in totaal 36 kavels (12 vrijstaand, 12 2/1 en 12 rijenwoningen), staat in 2 fasen gepland. De grondexploitatie wordt gezamenlijk uitgevoerd met de medegrondeigenaar.

Rouveen- West 4
In dit woningbouw plangebied zijn alle 97 kavels verkocht en overgedragen. Er moet alleen nog een afronding plaatsvinden van de laatste woonrijpmaak werkzaamheden, uit te voeren in 2021.

Rouveen- Zuid
Het woningbouw plangebied Rouveen-Zuid betreft een gebied van bruto ca. 6,2ha., welke volledig in eigendom is bij de gemeente. Het laatste aangekochte perceel wordt binnenkort notarieel overgedragen. Momenteel worden er voorbereidingen getroffen om te komen tot concrete planontwikkeling, waarbij in 2021 de bestemmingsplanprocedure beoogd wordt te doorlopen.

De Slagen
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd (Staphorst Ontwikkeling, bestaande uit meerdere lokale aannemers).

Publicatiedatum: 01-06-2021

Inhoud