Paragraaf 6 - Grondbeleid

Algemene inleiding op de paragraaf

Algemeen
Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen. Er wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar' welke is vastgesteld door de raad op 9 januari 2018.

In exploitatie zijnde gronden

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Dit betreft het complex industrieterrein Bullingerslag.

Geraamde te maken kosten:

Per complex 2022 2023 2024 2025 Totaal
Bullingerslag 625 612 0 0 1.237
Totaal 625 612 0 0 1.237
(x €1.000)

Geraamde verkopen/opbrengsten:

Per complex 2022 2023 2024 2025 Totaal
Bullingerslag 1.026 1.032 0 0 2.058
Totaal 1.026 1.032 0 0 2.058
(x €1.000)
Het geraamde resultaat 2022 2023 2024 2025 Totaal
Het te verwachten resultaat 401 420 0 0 821
(x €1.000)

Strategische gronden

De strategische gronden bestaan uit:
Toekomstige woningbouw Rouveen-Zuid, Esdoornlaan Rouveen, De Slagen volgende fase en IJhorst-West 2, alsmede toekomstig industrieterrein De Esch 0.

  01-01-2021
01-01-2020
Aantal m² in eigendom zijnde gronden, die nog niet in exploitatie zijn 108.264 107.806
Boekwaarde van deze gronden 3.072 2.951
De gemiddelde boekwaarde per m² 28,38 27,37

Op de strategische gronden mogen geen rente en andere kosten worden bijgeschreven. Indien er geen gronden worden aangekocht, blijft de boekwaarde (per 31 december) praktisch gelijk.

Tussentijdse winstnemingen
Winsten op grondexploitaties mogen niet in de begroting worden opgenomen. Voordelen op grondexploitaties worden bij onze gemeente bij de samenstelling van de jaarrekening ten gunste van de reserve grondexploitatie gebracht.

Risico ’s | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
a. Conjunctuur- en renterisico’s
Hierdoor kan de vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan.
b. Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
c. Milieurisico’s
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling.
d. Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van de Wet Ruimtelijke ordening (artikel 6.1) om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
e. Gevolgen economische crisis
Stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond.

Reserve voor grondexploitatie
In de nota reserves en voorzieningen 2019 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen gronden als voldoende kan worden beschouwd.

  1-1-21 1-1-22 1-1-23 1-1-24 1-1-25
Reserve 2.839 2.735 2.699 2.662 2.625
Boekwaarde strategische gronden 3.072 4.070 4.070 4.070 4.070
Percentage van de boekwaarde 92% 67% 66% 65% 64%
(x € 1.000)          

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. Door toevoeging van toekomstige winsten zal de reserve in stand worden gehouden. Bij het in exploitatie nemen van De Esch 0, IJhorst-West 2 en Rouveen-Zuid zal de boekwaarde verder afnemen. Door aankoop van gronden voor zowel woningbouw als industrievestiging en bouwrijp maken zal de boekwaarde weer toenemen. De toename van de boekwaarde in 2022 wordt veroorzaakt door de aankoop van de gronden ten behoeve van de ontwikkeling Rouveen-Zuid.

Ontwikkelingen (toekomstige) grondexploitatie

Industrieterrein Bullingerslag
Dit industriële plangebied van netto ca. 11,8ha. wordt voor ca. 75% uitgegeven door de gemeente. De overige ca. 25% wordt geëxploiteerd door zelf realiserende grondeigenaren, die hiervoor aan de gemeente een exploitatiebijdrage betalen. Van de gemeentelijke grondpositie is nog ca. 2,8ha. beschikbaar, waarvan alles in optie is gegeven. De verwachting is dat deze opties dit boekjaar worden omgezet in verkopen en daarop volgend de kaveloverdrachten. De laatste nog beschikbare oppervlakte van de zelf realiserende partij (ca. 0,34ha.) wordt binnenkort notarieel overgedragen.

Industrieterrein De Esch 0
Geruime tijd was de exacte invulling van De Esch 0 afhankelijk van besluitvorming door de raad, in het kader van de beoogde nieuwe op- en afritten op de A28. Recentelijk heeft de raad richting gegeven aan dit gebied, waarbij een invulling met industriekavels beoogd wordt. In het kader van de regeling Regionale Bedrijventerreinen Programmering West-Overijssel, is dit gebied hiervoor ook in beeld bij de Provincie en de regiogemeentes. De voorbereidingen voor concrete planvorming hiervoor, zal naar verwachting in 2022 zijn beslag krijgen.

Industrieterrein de Esch 4
Momenteel loopt er een procedure om tot een onherroepelijk bestemmings- en grondexploitatieplan te komen voor bedrijventerrein De Esch IV. Deze ontwikkeling speelt in op de vraagbehoefte van lokale ondernemers. De verwachting is dat de kaveluitgifte binnen enkele jaren voltooid wordt. Mede omdat een groot deel van de eigendomsposities in het bezit zijn bij lokale ondernemers, die doormiddel van een exploitatiebijdrage zelf de gronden exploiteren. Omdat de gemeente zelf ook grondeigenaar is,  kan de gemeente zelf ook kavels uitgeven. Hiertoe zal in de loop van 2021 een gemeentelijke grondexploitatie ter vaststelling aan de raad worden aangeboden.

Woningbouw IJhorst- West (Ywehof)
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd. Het nog resterende deel van dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een lokale aannemer (voorheen plangebied van projectontwikkelaar Megahome).

Woningbouw IJhorst-West uitbreiding (Poeleweg)
Dit plangebied van ca. 1,5ha. bruto heeft de gemeente gezamenlijk in eigendom met een derde partij. Hiervoor is in mei 2021 het bestemmingsplan vastgesteld. Een ingesteld beroep bij de RvS maakt dat het bestemmingsplan op een later nog onbekend tijdstip onherroepelijk wordt. De kavelverkoop van fase 1 is onder voorbehoud opgestart en de bouwrijpmaak werkzaamheden vangen aan, zodra hiervoor juridisch geen belemmeringen zijn. Het gaat in totaal om 36 kavels (12 vrijstaand, 12 2/1 en 12 rijenwoningen), waarvan de uitgifte in 2 fasen plaatsvindt. De grondexploitatie wordt gezamenlijk uitgevoerd met de medegrondeigenaar.

Woningbouw Rouveen- Zuid
Het woningbouw plangebied Rouveen-Zuid betreft een gebied van bruto ca. 6,2ha., welke volledig in eigendom is bij de gemeente. Momenteel worden er voorbereidingen getroffen om te komen tot concrete planontwikkeling, waarbij in 2021 de bestemmingsplanprocedure beoogd wordt te doorlopen.

Woningbouw De Slagen
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd (Staphorst Ontwikkeling, bestaande uit meerdere lokale aannemers).

Verspreid liggende ruilgronden/ cultuurgronden
In 2021 heeft de gemeente de volgende ruilgronden in voorraad die t.z.t. als compensatiegrond kunnen dienen voor de aankoop van gronden voor een andere dan agrarische bestemming:

Sectie Nr Ligging Oppervlakte/ha Jaar van aankoop
AP 614/615 Tiphoeksweg 2.19.20 2007
AN 380 Schipgravenweg 9.94.05 2007
Totaal     12.13.25  

De boekwaarde bedraagt €365.505,-. Dit is €3,01 per m².