Meer
Publicatiedatum: 04-07-2019

Inhoud

Programma onderdelen

Paragraaf 6 - Grondbeleid

Inleiding op de paragraaf

Algemeen
Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren.


Een gemeente kan hierbij een actieve of een faciliterende rol innemen, met uiteraard diverse gradaties daar tussen in. Onder een actief grondbeleid wordt verstaan dat de gemeente zich als een marktpartij gedraagt. De gemeente koopt zelf de gronden aan, deze (zo nodig) tijdelijk beheert, maakt bouwrijp en geeft vervolgens uit. Dit geeft de grootste zekerheid dat de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen daadwerkelijk worden gerealiseerd.

We spreken van een faciliterend grondbeleid als de gemeente de aankoop en exploitatie van gronden overlaat aan private partijen. Bij faciliterend grondbeleid verandert de gemeentelijke rol van initiator naar een voorwaarde scheppende en toezichthoudende rol.

De gemeente Staphorst speelde tot medio de jaren ’90 een actieve rol. Nadien dienden zich projectontwikkelaars aan als speler op de markt. Deze projectontwikkelaars hebben zich een zodanige positie verworven dat de positie van de gemeente sindsdien is veranderd.

Momenteel is voor wat betreft de woningbouw in de uitbreidingsplannen in Staphorst en IJhorst  sprake van een passieve grondpolitiek. Voor wat betreft de industrieterreinen 'De Esch' en 'Bullingerslag' is grotendeels sprake van een actieve grondpolitiek.
Met betrekking tot inbreidingsplannen waarbij de grond in eigendom is van particulieren is sprake van een faciliterende rol. De Nota Grondbeleid 2013–2017 is geactualiseerd en maakt nu onderdeel uit van de Omgevingsvisie Staphorst 2030, vastgesteld in de vergadering van de raad van 9 januari 2018. Het uitgangspunt van de Nota is een actieve rol van het grondbeleid.

De financiële positie van bestemmingsplannen kan het best beoordeeld worden op basis van de solvabiliteit. Hierbij wordt bezien hoe groot de omvang van de reserve is om eventuele tekorten te kunnen dekken.

Bedragen x €1.000 01-01-2019
01-01-2018
01-01-2017 01-01-2016
Geïnvesteerd vermogen  6.199 6.629 7.817 6.068
Reserve bouwgrond-exploitaties *)
 6.452 6.099 9.678 6.978
Resteert       271 - 530  1.861 -        910  -

Het resterende bedrag inclusief de nog te maken kosten moet gedekt worden uit de verkoopopbrenst van de in de grondexploitaties aanwezige gronden. 

*) Door de raad zijn uit deze reserve in de meerjarenbegroting als dekking aangewezen: ontsluiting Bullingerslag € 885.000,  Bergerslag/Staphorster Kerkweg

     € 900.000,  inrichting speelplaatsen en uitbreiding parkeerplaatsen b.p. De Slagen € 240.000  en groot onderhoud openbaar groen € 1.000.000.


In exploitatie zijnde gronden

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Bedragen x €1.000 2018
2017
2016
Boekwaarde 01-01  2.212 3.394
1.737 -
Af: kst. de Esch 3 expl.derden
    310 -
Bij: Bullingerslag
    3.314
Vermeerderingen in het jaar  262 394
1.801
Winstneming  950 2.150
2.695
Afsluiting complexen      
Verminderingen in het jaar  1.691 -
3.726 -
2.369 -
Boekwaarde per 31-12 1.733
2.212
3.394
Nog te maken kosten: (bedragen x €1.000)
Per complex 01-01-2019
01-01-2018
01-01-2017 01-01-2016
B.p. Rouveen-West 4  195  255  275 813
B.p. de Esch 3
407
480
476
924
B.p. Bullingerslag  628  560  526  
Totaal  1.230  1.295  1.277 1.737

 

Naar kostensoort 01-01-2019
01-01-2018
01-01-2017 01-01-2016
Bouwrijp etc. 1.119
1.182
 1.187 1.706
Toezicht, beheer, adm + fin.     111    113
      90       31
Totaal  1.230  1.295
 1.277  1.737
Nog te ontvangen opbrengsten per: (bedragen x €1.000):
Per complex 01-01-2019
01-01-2018
01-01-2017 01-01-2016
B.p. Rouveen-West 4         0 122
 1.356 2.488
B.p. de Esch 3
    439
683
1.112
2.865
Bullingerslag  6.550 7.670
 9.579  
Totaal  6.989 8.475
 12.047 5.353

 

Naar opbrengstensoort 01-01-2019
01-01-2018
01-01-2017 01-01-2016
Woningbouw     0 122
1.356 2.488
Industriegronden  5.996 7.200
9.571 2.865
Exploitatiebijdragen     153 153    
Bijdr. bouw dienstwoning     840 1.000
1.120  
Totaal  6.989 8.475
 12.047 5.353
Het geraamde eindresultaat:
01-01-2019
01-01-2018
01-01-2017 01-01-2016
 4.026 4.968
7.376 5.352

De toename in het geraamde resultaat per 1 januari 2017 komt door het in exploitatie genomen industrieterrein Bullingerslag in 2017.
De afname per 1 januari 2019 ten opzichte van 1 januari 2018 komt door winstneming in 2018.


Strategische gronden

De strategische gronden bestaan uit:
Toekomstige woningbouw Rouveen-Zuid, Esdoornlaan Rouveen, De Slagen volgende fase en IJhorst-West 2, alsmede toekomstig industrieterrein De Esch 0.

  01-01-2019
01-01-2018
01-01-2017 01-01-2016
Aantal m² in eigendom zijnde gronden, die nog niet in exploitatie zijn  156.425 156.425 156.425 243.572
Boekwaarde van deze gronden       4.410 4.417  4.423 7.495
De gemiddelde boekwaarde per m²     28,19 28,24  28,28 30,77

De strategische gronden worden op de balanspost 'materiële vaste activa' verantwoord. De omzetting kan zonder afwaardering tegen boekwaarde plaatsvinden. Deze overgangsregeling heeft een looptijd van 4 jaar.
Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de dan geldende bestemming.

Tussentijdse winstnemingen
(bedragen x € 1.000)

Complex 2018 2017 2016 2015 2014
B.p. Rouveen-West 4 100 910 1.400 550  
B.p. de Esch 3 250 170 1.270 2.640 2.675
B.p. Bullingerslag 600 1.070      
Totaal 950 2.150 2.670 3.190 2.675

Winstneming is verplicht als aan een van volgende voorwaarden is voldaan:
1. Het gaat om projecten, die een looptijd kennen over meerdere jaren. Tussentijdse winstneming is dan mogelijk als een deelproject is afgesloten, de winst op dat deelproject is gerealiseerd, en er geen verlies verwacht wordt op andere deelprojecten, tenzij daarvoor voldoende voorzieningen zijn getroffen;
2. Tot en met 2016 namen we winst als de negatieve boekwaarde belangrijk hoger was dan de nog te maken kosten van het betreffende complex (exclusief eventuele rentebaten). Met ingang van 2017 schrijven de BBV regels voor dat er winst genomen dient te worden volgens de POC-methode  "percentage-of-completion". Dat wil zeggen dat bv. bij 50% van de gerealiseerde kosten en bij 50 % van de gerealiseerde opbrengsten 50% x 50% is 25% winst genomen moet worden. Hierdoor is op het industrieterrein Bullingerslag met ingang van  2017 winst genomen om dat de kosten grotendeels zijn gerealiseerd en er ook verkopen zijn geweest. Dit terwijl er toen nog een boekwaarde was van € 3.450.000.  Doordat de bedragen van de verkopen hoger zijn de de bedragen van de winstnemingen is de boekwaarde per 31 december 2018 € 2.830.000.

Afsluiting complexen
Het complex IJhorst West is in 2015 afgesloten omdat er geen gemeentelijke activiteiten plaats vinden. Sindsdien zijn er geen complexen meer afgesloten.

Risico's | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:

A.     Conjunctuur- en renterisico's
Hierdoor kan vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan.
B.     Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
C.     Milieurisico's
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling bijv. bodem.
D.     Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van afdeling 6.1 Wro om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
E.     Gevolgen economische crisis
Stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond. 


Herziene notitie grondexploitatie commissie BBV

De commissie BBV heeft besloten tot herziening BBV-verslaggevingsregels rondom grondexploitaties, ingaande 1 januari 2016. De belangrijkste wijzigingen (voor onze gemeente) zijn:
- IEGG (In Exploitatie Genomen Gronden):

Geen rentebijschrijving op gronden omdat we praktisch geen vreemd vermogen hebben. Toerekening van rente voor onze gemeente toegestaan op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, naar verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Bij de gemeente Staphorst is per 31 december 2018 is ruim 1% van het totale vermogen gefinancierd met vreemd lang vermogen.
- NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Gronden):
Afschaffing van de categorie NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Gronden) in het BBV. Zolang gronden nog niet kwalificeren als bouwgrond in exploitaties, staan deze op de balans onder de materiële vaste activa (MAV) als ‘strategische gronden’. Ze worden zonder afwaardering omgezet tegen de boekwaarde per 1 januari 2016. Toerekening van rente en andere kosten op ‘strategische gronden’ niet langer toegestaan. Waardering van deze gronden op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder de huidige bestemming). Wel dient uiterlijk per 31 december 2019 een toets plaats te vinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de dan geldende bestemming.

Door de wijzigingen voor 2017 zijn de voorschriften voor winstneming gewijzigd.
Winstneming dient plaats te vinden volgens de POC-methode "percentage-of-completion".
De jaarrekening wordt op basis van bovengenoemde BBV voorschriften samengesteld.


Reserve voor grondexploitatie
In de Nota Reserves en Voorzieningen 2015 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen gronden als voldoende kan worden beschouwd:

Bedragen x €1.000 01-01-2019
01-01-2018 01-01-2017 01-01-2016
Reserve  6.452 6.099 9.678 6.978
Boekwaarde strategische gronden  4.410
4.417  4.423 7.249
Percentage van de boekwaarde 146%
138%  219% 96%

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. Door toevoeging van toekomstige winsten zal de reserve in stand worden gehouden. De boekwaarde is in 2016 afgenomen door het in exploitatie nemen van industrieterrein Bullingerslag. Bij het in exploitatie nemen van De Esch 0, IJhorst- West 2 en Rouveen-Zuid zal de boekwaarde verder afnemen.  De afname per 1 januari 2018 ten opzichte van 1 januari 2017 komt doordat vanuit deze reserve € 4,1 miljoen naar de reserve afschrijving investeringen in de openbare ruimte met maatschappelijk nut is gegaan en € 2 miljoen naar de reserve toekomstig onderhoud betonwegen.


Ontwikkelingen grondexploitatie

De Esch 3
De bruto oppervlakte bedraagt ± 25 hectare, waarvan ± 78% is aangekocht. Het overige, ± 22%, is in eigendom van projectontwikkelaars. In september 2010 is gestart met de realisatie van het plangebied, welke in juni 2011 is afgerond. Met één partij met een grondpositie van ± 3,6 hectare is in 2011 een exploitatieovereenkomst gesloten. Van de gemeentelijke uitgeefbare posities is ca. 95% verkocht en overgedragen. Van de laatste 3 kavelposities in optie (totaal ca. 8.000m2) is eind vorig jaar 1 kavel van ca. 3.800m2 overgedragen. De overige 2 posities worden in het tweede en derde kwartaal van 2019 overgedragen.


Bullingerslag (Oosterparallelweg)
Op het bedrijventerrein Bullingerslag, tussen de Akkerweg en de J.C. van Andelweg, was de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld en tevens goedgekeurd door de provincie. Tegen de uitspraak van een bij de Raad van State ingesteld beroep, welke op 19 maart 2009 door de Raad van state is behandeld, is opnieuw beroep ingesteld door de gemeente. Op 4 mei 2011 is deze uitspraak in het voordeel van de gemeente beslist, waardoor voor het gehele plangebied nu een goedkeuringsbesluit van de provincie geldt. Enkele grondeigenaren willen de bestemming zelf realiseren. Daarvoor zijn met hen exploitatieovereenkomsten gesloten en grondposities geruild. Op 28 maart 2017 is de kostprijsberekening / exploitatieopzet voor dit plangebied vastgesteld door de raad. Inmiddels zijn van de gemeentelijke posities 15 kavels verkocht en overgedragen en 1 kavel verkocht waarvan de overdracht binnenkort volgt. Daarnaast zijn er enkele kavels in optie.


De Esch 0
Op dit beoogde bedrijventerrein ten noorden van het bestaande bedrijventerrein De Esch, was de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Deze termijn is in februari 2011 afgelopen. Het plangebied betreft globaal het gebied begrensd door de Hoogeweg in het noorden, de Achthoevenweg in het oosten, de bestaande bebouwing van het bedrijventerrein De Esch in het zuiden en de Molenweg/A28 in het westen. De bruto oppervlakte bedraagt ongeveer 4,5 hectare. De gemeente heeft inmiddels de gronden in dit plangebied in haar bezit. Afhankelijk van de ontsluiting van het plangebied is er mogelijk van één grondeigenaar nog een strookje grond benodigd. Voor dit plangebied is een verdiepingsslag gemaakt als alternatief voor de voorkeurslocatie van de nieuw beoogde op- en afritten bij de J.J. Gorterlaan. Besluitvorming hierover, welke in het najaar van 2019 wordt verwacht, is bepalend voor het vervolgtraject voor het opstellen van een bestemmingsplan voor dit gebied.


IJhorst- West
Dit bestemmingsplan voor wonen is in ontwikkeling bij Mega Projecten. Het plan (1e en 2e fase) voorziet in 29 woningen. Via 2 namens de Rabobank georganiseerde veilingen is het merendeel van de overgebleven kavelposities verkocht aan een plaatselijke ondernemer.
De resterende kavels van de tweede veiling zijn in eerste instantie in bezit gebleven bij de Rabobank en ook verkocht aan een lokale bouwondernemer. Op basis van de vraagbehoefte van potentiële kopers wordt momenteel invulling gegeven aan het volbouwen van dit plangebied.

IJhorst- West uitbreiding
In 2003 heeft de gemeente samen met Rollecate N.V. te Staphorst een perceel grond (opp. circa 1,8 hectare) gekocht aan de Poeleweg. Met Rollecate moet nog een samenwerkingsovereenkomst worden gesloten om te komen tot de exploitatie van woningbouw. De op het perceel staande boerderij met ± 2.800m² erf is in juni 2004 verkocht. Er blijft derhalve nog ruim 1,5 hectare over waarop ± 30 woningen kunnen worden gebouwd. Eind 2011 is Rollecate voor een onverdeelde helft juridisch mede-eigenaar geworden. Daarnaast is de gemeente met Rollecate overeengekomen dat alle gemaakte kosten tot 1 januari 2012 op dit complex tussen partijen wordt verrekend. In aansluiting op de ontwikkelingen bij IJhorst-West vindt momenteel afstemming plaats met Rollecate en een architectenbureau, gericht op concrete planontwikkeling van dit plangebied.


Rouveen- West 4
Het bestemmingsplan voor Rouveen-West-4 (1e fase) is op 13 december 2011 door de raad gewijzigd vastgesteld. Een in februari 2012 ingesteld beroep door twee buurtbewoners bij de Raad van State maakt dat het bestemmingsplan na de ter inzage termijn van 6 weken niet direct onherroepelijk was. Medio juli 2012 is door de uitspraak van de Raad van State het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Omdat er geen voorlopige voorziening was aangevraagd, is begin 2012 begonnen met de kaveluitgifte (op basis van 52 ingeschreven kandidaten) en is in het tweede kwartaal van 2012 ook begonnen met het bouwrijp maken van de eerste fase van dit plangebied.
Het gaat hierbij om een gebied waar 71 kavels kunnen worden uitgegeven (9 voor vrijstaande woningen, 34 voor 2/1 kapwoningen en 28 voor sociale koopwoningen). Eind 2013 waren er 54 kavels overgedragen. De resterende kavels zijn in 2014 verkocht, waarbij:
- Aan de Iepenlaan het woningbouwprogramma met een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid is gewijzigd van 3 blokjes 2/1 kapwoningen (6 kavels) naar 2 blokjes met 3 rijenwoningen en 1 blokje 2/1 kapwoningen (8 kavels). Dit op basis van de behoefte uit de lokale markt, waarbij de parkeerfaciliteiten in de openbare ruimte zijn aangepast op de nieuwe situatie.
- Aan de Iepenlaan en de Moerbeilaan een blokje 2/1 kapwoningen (4 kavels) aan Megahome.nl is toebedeeld in het kader van een overeenkomst uit het verleden (‘lus Van Andelweg’). Hieraan is de voorwaarde verbonden dat de kavels uiterlijk medio december 2015 afgenomen / ingevuld moeten zijn.

Eind 2015 is begonnen met het bouwrijp maken van de 2e fase. Hierbij gaat het om 25 kavels, waarvan 12 kavels 2/1 kapwoningen en 13 kavels voor de bouw van vrijstaande woningen. Alle kavels zijn verkocht en overgedragen, waarvan de laatste 2 overdrachten in 2018 hebben plaatsgevonden. De laatste woonrijpmaak werkzaamheden staan ter afronding voor 2019 ingepland.

Rouveen- Zuid
In het gebied 'Rouveen- Zuid' zijn de beoogde bestemmingen: woondoeleinden, scholen en een woon-zorg instelling met bijbehorende voorzieningen gepland. Het gebied wordt globaal omsloten door de bebouwing langs de Goudenregenstraat in het noorden, de Oude Rijksweg in het oosten, de Stadsweg in het zuiden en de Korte Kerkweg in het westen. Voor een deel van dit gebied was de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd.

In 2011 is de bouw van de multifunctionele combischool afgerond met een totale ingebrachte oppervlakte van 17.070 m2. Eind 2015 is 5.002 m2 grond ingebracht in de Triangellocatie voor een bedrag van € 240.096. Daarbij is de voormalige schoollocatie ‘De Triangel’ overgedragen aan Salverda. Op de locatie is in 2016 begonnen met de bouwwerkzaamheden ten behoeve van wonen en zorg. Voor het totale gebied is eind april 2009 een structuurvisie vastgesteld. Voor het toekomstige woningbouwgebied zijn inmiddels bijna alle Wvg-percelen in handen van de gemeente. Dit gebied zal naar verwachting niet eerder dan in 2020 nodig zijn.

De Slagen
In 2001 is er een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Staphorst Ontwikkeling B.V. (hierna SO). Deze samenwerkingsovereenkomst beoogde een gefaseerde woningbouwontwikkeling van exploitatiegebied De Slagen, waarbij SO de ontwikkelende partij is en waarbij de gemeente publiek- en privaatrechtelijk faciliteert.

Afgelopen jaar zijn er gesprekken gevoerd tussen SO en de gemeente, waarbij er overeenstemming is bereikt over het op gang brengen van de woningbouwontwikkeling in De Slagen. Voor de eerste fase van De Slagen gaat het om 43 bouwkavels die door SO actief en voor een marktconforme prijs op de markt worden gebracht. Het verkooptraject is eind 2018 gestart met de verkoop van 4 vrijstaande en 8 2/1 kap kavels, gelegen in het noordelijke gedeelte van Lanen en Hoven. Inmiddels zijn op alle 2/1 kap kavels optie verleend. De kavels worden zonder bouwplan verkocht, waarbij wel de verplichting bestaat dat door één van de partners van EMS gebouwd dient te worden. Na verkoop van deze kavels worden ook de overige kavels (gefaseerd) in de verkoop gedaan.

Daarnaast koopt de gemeente circa 1.000 m² á € 200 per m² in de 1e fase, die bestemd worden voor extra parkeerruimte en spelen / groen. Incl. inrichting betaalt de gemeente € 240.000 voor deze grond.

2e fase woningbouw
Er wordt van uitgegaan dat de bouwactiviteiten in de 1e fase medio 2020 afgerond zijn. Aansluitend moet gebouwd kunnen worden in de 2e fase. Voor die tijd moet het gebied bouwrijp gemaakt zijn.
SO houdt in de planvorming rekening met 10 % sociale woningbouw. De plannen hiervoor worden in overleg met De Vechthorst ontwikkeld.

Verspreid liggende ruilgronden/cultuurgronden
In 2018 heeft de gemeente de volgende ruilgronden in voorraad die t.z.t. als compensatiegrond kunnen dienen voor de aankoop van gronden voor een andere dan agrarische bestemming:

Sectie Nr Ligging Oppervlakte/ha Jaar van aankoop
AP 614/615 Tiphoeksweg 2.19.20 2007
AN 380 Schipgravenweg 9.94.05 2007
AA 2247 Gorterlaan 0.38.20 2001
Totaal     12.51.45  

De boekwaarde bedraagt €379.733,-. Dit is €3,03 per m².