Paragraaf 6 - Grondbeleid

Algemeen

Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen in 2019. In de jaarrekening is wordt een actuele prognose van de te verwachten
resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve
opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren.

Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar' welke is vastgesteld door de raad op 9 januari 2018.

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Bedragen x €1.000	2019	2018	2017	2016
Boekwaarde 01-01	1.733	2.212	3.394	1.737 -
Af: kst. de Esch 3 expl.derden				310 -
Bij: Bullingerslag				3.314
Vermeerderingen in het jaar	331	262	394	1.801
Winstneming	430	950	2.150	2.695
Afsluiting complexen
Afwaardering	900 -
Verminderingen in het jaar	1.133 -	1.691-	3.726 -	2.369 -
Boekwaarde per 31-12	461	1.733	2.212	3.394

Nog te maken kosten: (bedragen x €1.000)

Per complex	01-01-2020	01-01-2019	01-01-2018	01-01-2017
B.p. Rouveen-West 4	85	195	255	275
B.p. de Esch 3	186	407	480	476
B.p. Bullingerslag	1.602	628	560	526
Totaal	1.873	1.230	1.295	1.277

Nog te ontvangen opbrengsten: (bedragen x €1.000)

Per complex	01-01-2020	01-01-2019	01-01-2018	01-01-2017
B.p. Rouveen-West 4	0	0	122	1.356
B.p. de Esch 3	0	439	683	1.112
B.p. Bullingerslag	4.641	6.550	7.670	9.579
Totaal	4.641	6.989	8.475	12.047

Het geraamde eindresultaat

01-01-2020	01-01-2019	01-01-2018	01-01-2017
2.305	4.026	4.968	7.376

De strategische gronden bestaan uit:
Toekomstige woningbouw Rouveen-Zuid, Esdoornlaan Rouveen, De Slagen volgende fase en IJhorst-West 2, alsmede toekomstig industrieterrein De Esch 0.

	01-01-2020	01-01-2019
Aantal m² in eigendom zijnde gronden, die nog niet in exploitatie zijn	143.878	156.425
Boekwaarde van deze gronden	3.136	4.410
De gemiddelde boekwaarde per m²	21,98	28,19

Tussentijdse winstnemingen
(bedragen x € 1.000)

Complex	2019	2018
B.p. Rouveen-West 4	160	100
B.p. de Esch 3	520	250
B.p. Bullingerslag	250-	600
Totaal	430	950

Risico's | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
A.     Conjunctuur- en renterisico's
Hierdoor kan vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan.
B.     Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
C.     Milieurisico's
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling bijv. bodem.
D.     Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van afdeling 6.1 Wro om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
E.     Gevolgen economische crisis
Stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond.

Reserve voor grondexploitatie
In de Nota Reserves en Voorzieningen 2015 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen gronden als voldoende kan worden beschouwd:

Bedragen x €1.000	01-01-2020	01-01-2019	01-01-2018	01-01-2017
Reserve	6.773	6.452	6.099	9.678
Boekwaarde strategische gronden	3.136	4.410	4.417	4.423
Percentage van de boekwaarde	216%	146%	138%	219%

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. Door toevoeging van toekomstige winsten zal de reserve in stand worden gehouden. Per 1 januari 2020 is de boekwaarde van de strategische gronden lager door afwaardering overeenkomstig BBV voorschrift. Bij het in exploitatie nemen wordt de boekwaarde met de afgeboekte bedragen verhoogd. De afname van de reserve per 1 januari 2018 ten opzichte van 1 januari 2017 komt doordat vanuit deze reserve € 4,1 miljoen naar de reserve afschrijving investeringen in de openbare ruimte met maatschappelijk nut is gegaan en € 2 miljoen naar de reserve toekomstig onderhoud betonwegen.

De Esch 3
Alle bedrijfskavels zijn verkocht, waarbij er nog één (kleine) kavelpositie overgedragen moet worden. Er moet alleen nog een afronding plaatsvinden van de laatste woonrijpmaak werkzaamheden.

Bullingerslag (Oosterparallelweg)
Inmiddels zijn van de gemeentelijke positie 21 bedrijfskavels verkocht en overgedragen en 1 kavel verkocht waarvan de overdracht binnenkort volgt. Daarnaast zijn er 4 kavels in optie. Via de zelf realiserende partijen zijn 6 kavels ingevuld. Van de gemeentelijke grondpositie is nog ca. 2,5ha. beschikbaar en van de zelf realiserende partijen nog ca. 3.500m².

De Esch 0
Op dit moment is de exacte invulling van De Esch 0 afhankelijk van besluitvorming welke nog plaats moet vinden in het kader van de beoogde nieuwe op- en afritten op de A28.

IJhorst- West
Dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een externe partij. Inmiddels zijn er 28 kavels uitgegeven en is het resterende uitgeefbare plangedeelte momenteel nog ca. 4.000m². Over de invulling van het woningbouwprogramma op het resterende plangedeelte is er afstemming tussen de externe partij en de gemeente.

IJhorst- West uitbreiding
In aansluiting op de ontwikkelingen bij IJhorst-West vindt momenteel afstemming plaats met de mede-eigenaar van dit plangebied, een stedenbouwkundig bureau en de inwoners. Dit gericht op concrete woningbouw planontwikkeling van dit plangebied in 2020.

Rouveen- West 4
In dit woningbouw plangebied zijn alle kavels verkocht en overgedragen. Er moet alleen nog een afronding plaatsvinden van de laatste woonrijpmaak werkzaamheden.

Rouveen- Zuid
Het woningbouw plangebied Rouveen-Zuid betreft een gebied waarvoor momenteel voorbereidingen worden getroffen om te komen tot concrete planontwikkeling.

De Slagen
Dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een externe partij (SO). Het vlottrekken van de woningbouw in De Slagen heeft in 2019 geresulteerd in de uitgifte van 20 kavels, waarvan 8 voor rijwoningen langs de Gersthof. Deze uitgifte maakt deel uit van de eerste fase, waarvoor de gemeente ca. 1.000 m² á € 200 per m² heeft aangekocht, bestemd voor extra parkeerruimte en spelen / groen. Nadat deze voorzieningen zijn aangelegd betaald de gemeente hiervoor de aanlegkosten van € 40.000. Na afronding van de eerste fase volgt aansluitend de tweede fase, waarbij SO rekening houdt met 10 % sociale woningbouw.