Paragraaf 6 - Grondbeleid

Algemeen
Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen. In de jaarrekening wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren.

Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar'  welke is vastgesteld door de gemeenteraad op 9 januari 2018.

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen kunnen de volgende uitkomsten worden gegeven:

Bedragen x €1.000	2022	2021	2020	2019
Boekwaarde 01-01	-186	474	461	1.733
Vermeerderingen in het jaar	5.894	844	227	331
Nog te maken kosten			171
Winstneming	2.147	179	583	430
Afwaardering				-900
Verminderingen in het jaar	-6.636	-1.682	-967	-1.133
Boekwaarde per 31-12	1.219	-185	474	461

Nog te maken kosten: (bedragen x €1.000)

Per complex	01-01-2023	01-01-2022	01-01-2021	01-01-2020
B.p. Rouveen-West 4			50	85
B.p. de Esch 3			121	186
B.p. Bullingerslag	1.870	1.893	1.530	1.602
B.p. Poeleweg IJhorst	334	410
B.p. De Esch IV Gemeentelijk	230	1.641
B.p. Rouveen-Zuid	3.967
Totaal	6.401	3.944	1.701	1.873

Nog te ontvangen opbrengsten: (bedragen x €1.000)

Per complex	01-01-2023	01-01-2022	01-01-2021	01-01-2020
B.p. Bullingerslag	322	2.141	3.648	4.641
B.p. Poeleweg IJhorst	1.043	1.468
B.p. De Esch IV Gemeentelijk	402	3.566
B.p. Rouveen-Zuid	8.013
Totaal	9.780	7.175	3.648	4.641

Het geraamde eindresultaat:  (bedragen x €1.000)

01-01-2023	01-01-2022	01-01-2021	01-01-2020
2.160	3.416	1.630	2.305

De strategische gronden bestaan uit:
Het toekomstig industrieterrein De Esch 0.

	01-01-2023	01-01-2022
Aantal m² in eigendom zijnde gronden, die nog niet in exploitatie zijn	54.260	54.260
Boekwaarde van deze gronden	296	300
De gemiddelde boekwaarde per m²	5,46	5,52

Tussentijdse winstnemingen
(bedragen x € 1.000)

Complex	2022	2021
B.p. Bullingerslag	325	179
B.p. Poeleweg IJhorst	90
B.p. De Esch IV Gemeentelijk	1.732
Totaal	2.147	179

Risico's | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
A. Conjunctuur- en renterisico's
Hierdoor kan vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan.
B. Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
C. Milieurisico's
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling, bijvoorbeeld bodem.
D. Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van afdeling 6.1 Wro om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
E. Gevolgen economische crisis
Stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond.

Reserve voor grondexploitatie
In de nota reserves en voorzieningen 2021 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen gronden als voldoende kan worden beschouwd:

Bedragen x €1.000	01-01-2023	01-01-2022	01-01-2021	01-01-2020
Reserve	6.429	3.084	2.839	6.773
Boekwaarde niet in exploitatie genomen gronden	2.845	3.406	3.072	2.950
Percentage van de boekwaarde	226%	91%	92%	229%

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. 

De Esch 3
Alle bedrijfskavels zijn verkocht en overgedragen. Er moet alleen nog een afronding plaatsvinden van de laatste woonrijpmaak werkzaamheden (groen aanplant), uit te voeren in 2023.

Grondexploitatie Bullingerslag (Oosterparallelweg)
Dit industriële plangebied van netto ca. 11,8ha. wordt voor ca. 75% uitgegeven door de gemeente. De overige ca. 25% wordt geëxploiteerd door zelf realiserende grondeigenaren, die hiervoor aan de gemeente een exploitatiebijdrage betalen. In het tweede kwartaal 2023 wordt de laatste optiekavel (ca. 2.770m2) notarieel overgedragen. 

De Esch 0
Geruime tijd was de exacte invulling van De Esch 0 afhankelijk van besluitvorming door de raad, in het kader van de beoogde nieuwe op- en afritten op de A28. Recentelijk heeft de raad richting gegeven aan dit gebied, waarbij een invulling met industriekavels beoogd wordt. In het kader van de regeling Regionale Bedrijventerreinen Programmering West-Overijssel, is dit gebied hiervoor ook in beeld bij de provincie en de regiogemeentes. De voorbereidingen voor de planvorming zijn gestart en de benodigde (bestemmingsplan) procedures worden in 2023 opgestart. 

Facilitaire grondexploitatie De Esch IV Facilitair
Op 21 september 2021 is het bestemmingsplan en het grondexploitatieplan voor bedrijventerrein De Esch IV door de raad vastgesteld. Beide plannen zijn op 3 februari 2022 onherroepelijk geworden. Het merendeel van de uitgeefbare grondposities (kavels) is in bezit van lokale ondernemers. Ten behoeve van de ontwikkeling zijn posterieure exploitatieovereenkomsten gesloten met de betreffende ondernemers die een grondposities hadden in het plangebied. Op dit moment bevinden de bouwrijpmaak werkzaamheden zich in een vergevorderd stadium en zijn de eerste ondernemers concreet bezig met het uitvoeren van hun bouwplannen.

Grondexploitatie De Esch IV Gemeentelijk
Op 21 september 2021 is de grondexploitatie ten behoeve van de gemeentelijk uitgifte van bedrijventerrein op De Esch IV door de raad vastgesteld. De gemeente is mede grondeigenaar en sluit in die hoedanigheid dus ook een posterieure overeenkomst. De gemeente heeft al haar grondposities (kavels) verkocht en medio 2022 overgedragen aan lokale ondernemers.

IJhorst- West (Ywehof)
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd. Het nog resterende deel van dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld en uitgegeven door een lokale aannemer (voorheen plangebied van projectontwikkelaar Megahome).

Grondexploitatie IJhorst- West (Poeleweg)
Dit plangebied van ca. 1,5ha. bruto heeft de gemeente gezamenlijk in eigendom met een derde partij. Hiervoor is op 11 mei 2021 het bestemmingsplan vastgesteld. Dit nieuwe bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van 36 woningen aan de Poeleweg in IJhorst mogelijkheid. De uitgifte vindt in 2 fasen plaats. Na een beroep bij de Raad van State is het bestemmingsplan op 26 april 2022 onherroepelijk geworden. De locatie is inmiddels bouwrijp gemaakt. De verkoop van de eerste fase (13 vrije kavels en 7 rijwoningen) is nagenoeg afgerond. De verkoop van de tweede fase (11 vrije kavels en 5 rijwoningen) is in het eerste kwartaal 2023 gestart.

Rouveen- West 4
In dit woningbouw plangebied zijn alle 97 kavels verkocht en overgedragen. De laatste woonrijpmaak werkzaamheden zijn uitgevoerd. Op dit moment zijn er plannen in voorbereiding om ten behoeve van dit plangebied, langs het Scholenland een voetpad aan te leggen.

Rouveen- Zuid (fase 1)
Het woningbouw plangebied Rouveen-Zuid betreft een gebied van bruto ca. 6,2ha., welke volledig in eigendom is bij de gemeente. Het bestemmingsplan Rouveen Zuid – Fase 1 is op 25 oktober 2022 vastgesteld en maakt de nieuwbouw van maximaal 80 woningen mogelijk. De locatie wordt in de eerste helft van 2023 bouwrijp gemaakt. De verkoop van de kavels (28 vrijstaande woningen, 34 twee-onder-één kap woningen en 18 rijwoningen) is in het eerste kwartaal 2023 gestart.

De Slagen
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd (Staphorst Ontwikkeling BV, bestaande uit meerdere lokale aannemers).