Paragraaf 6 - Grondbeleid

Algemeen
Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen. Er wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar' welke is vastgesteld door de raad op 9 januari 2018.

In deze begroting en de paragraaf grondbeleid is geen rekening gehouden met mogelijke kosten en opbrengsten voor grondexploitaties die nog niet zijn vastgesteld.

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Geraamde te maken kosten:

Per complex	2025	2026	2027	2028	Totaal
Bullingerslag	897	0	0	0	897
Poeleweg IJhorst	111	0	0	0	111
De Esch IV (gemeentelijk)	223	0	0	0	223
De Esch 0	886	873	158	484	2.401
Rouveen-Zuid fase 1 + 2A	1.062	905	0	0	1.967
Totaal	3.179	1.778	158	484	5.599
(x €1.000)

Geraamde verkopen/opbrengsten:

Per complex	2025	2026	2027	2028	Totaal
Bullingerslag	0	0	0	0	0
Poeleweg IJhorst	147	0	0	0	147
De Esch IV (gemeentelijk)	0	0	0	0	0
De Esch 0	1.441	1.441	1.441	0	4.323
Rouveen-Zuid fase 1 +2A	3.579	0	0	0	3.579
Totaal	5.167	1.441	1.441	0	8.049
(x €1.000)

Het geraamde eindresultaat:

Per complex	2025	2026	2027	2028	Totaal
Bullingerslag	686	0	0	0	686
Poeleweg IJhorst	272	0	0	0	272
De Esch IV (gemeentelijk)	170	0	0	0	170
De Esch 0	0	0	0	934	934
Rouveen-Zuid fase 1 +2A	0	N.t.b. (wordt herzien)	0	0	0
Totaal	1.128	0	0	934	2.062
(x €1.000)

De gemeente heeft op 1 januari 2025 naar verwachting een boekwaarde strategische gronden / gronden gebiedsontwikkeling van € 2.279.000. Deze waarde is afgenomen, omdat de Esch 0 is vastgesteld en daarmee is de boekwaarde verschoven naar in de exploitatie zijnde gronden.

Tussentijdse winstnemingen
Winsten op grondexploitaties mogen niet in de begroting worden opgenomen. Voordelen op grondexploitaties worden bij de samenstelling van de jaarrekening ten gunste van de reserve grondexploitatie gebracht.

Risico ’s | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
a. Conjunctuur- en renterisico’s
Hierdoor kan de vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan. 
b. Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
c. Milieurisico’s
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling.
d. Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
e. Gevolgen economische situatie
Denk aan hoge inflatie

Reserve voor grondexploitatie
In de nota reserves en voorzieningen 2022 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30% van de boekwaarde van de strategische gronden en gronden gebiedsontwikkeling als voldoende kan worden beschouwd

	1-1-24	1-1-25	1-1-26	1-1-27	1-1-28
Reserve voor grondexploitaties	6.939	5.802	5.765	5.727	5.689
Boekwaarde strategische gronden/gronden gebiedsontwikkeling	2.962	2.279	2.279	2.279	2.279
Percentage van de boekwaarde	234%
(x €1.000)

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. 

Grondexploitatie Bullingerslag (Oosterparallelweg)
Dit industriële plangebied van netto ca. 11,8ha. is voor ca. 75% uitgegeven door de gemeente. De overige ca. 25% is geëxploiteerd door zelf realiserende grondeigenaren, die hiervoor aan de gemeente een exploitatiebijdrage hebben voldaan. Alle kavels zijn verkocht en overgedragen. De laatste woonrijpmaakwerkzaamheden worden in 2025 afgerond.

De Esch 0
Geruime tijd was de exacte invulling van De Esch 0 afhankelijk van besluitvorming door de raad, in het kader van de beoogde nieuwe op- en afritten op de A28. Op 26 juni 2024 is voor dit plangebied door de raad een bestemmingsplan vastgesteld voor een bedrijventerrein. Dit bestemmingsplan heeft van 17 juli – 28 augustus 2024 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn 2 beroepen ingesteld, waardoor het nog onduidelijk is wanneer dit bestemmingsplan onherroepelijk wordt.

Grondexploitatie De Esch IV Facilitair
Op 21 september 2021 is het bestemmingsplan en het grondexploitatieplan voor bedrijventerrein De Esch IV door de raad vastgesteld. Beide plannen zijn op 3 februari 2022 onherroepelijk geworden. Het merendeel van de uitgeefbare grondposities (kavels) is in bezit van lokale ondernemers, die daar hun bedrijfslocatie hebben ingevuld. De laatste woonrijpmaakwerkzaamheden worden naar verwachting in 2025 afgerond.

Grondexploitatie De Esch IV Gemeentelijk
Op 21 september 2021 is de grondexploitatie ten behoeve van de gemeentelijk uitgifte van bedrijventerrein op De Esch IV door de raad vastgesteld. De gemeente is mede grondeigenaar en sluit in die hoedanigheid dus ook een posterieure overeenkomst. De gemeentelijke grondposities zijn ingevuld met bedrijfslocaties van lokale ondernemers. kan daarop haar grondposities (kavels) verkopen aan lokale ondernemers. De laatste woonrijpmaakwerkzaamheden worden naar verwachting in 2025 afgerond.

IJhorst- West (Ywehof)
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd. Het nog resterende deel van dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een lokale aannemer (voorheen plangebied van projectontwikkelaar Megahome).

Grondexploitatie IJhorst- West (Poeleweg)
Dit plangebied van ca. 1,5ha. bruto heeft de gemeente gezamenlijk in eigendom met een derde partij. Hiervoor is op 11 mei 2021 het bestemmingsplan vastgesteld, dat op 26 april 2022 onherroepelijk is geworden. Dit nieuwe bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van maximaal 39 woningen aan de Poeleweg in IJhorst mogelijkheid. De uitgifte heeft in 2 fasen plaatsgevonden. 
Naar verwachting worden de laatste 2 kavels begin 2025 verkocht en overgedragen, waarna aansluitend de laatste woonrijpmaakwerkzaamheden worden afgerond.

Grondexploitatie Rouveen- Zuid (Fase 1)
Het woningbouw plangebied Rouveen-Zuid betreft een gebied van bruto ca. 6,2ha., welke volledig in eigendom is bij de gemeente. Het bestemmingsplan ‘Rouveen Zuid – Fase 1’ is op 25 oktober 2022 vastgesteld en maakt de nieuwbouw van maximaal 80 woningen mogelijk. In de eerste helft van 2023 is begonnen met de bouwrijpmaak werkzaamheden en de verkoop van de kavels (28 vrijstaande woningen, 34 twee-onder-één kap woningen en 18 rijwoningen). Medio 2024 is ca. 68% van de beschikbare kavels verkocht en overgedragen, ca. 15% in optie gegeven en ca. 17% nog beschikbaar.

Rouveen- Zuid (Fase 2)
Aansluitend aan het plangebied Rouveen-Zuid Fase 1, heeft de gemeente het plangebied voor Fase 2 eind 2022 in eigendom verworven. Een gedeelte van dit plangebied, aansluitend aan Fase 1 (Fase 2a) is ingezet voor het realiseren van 17 sociale huurwoningen door Woonstichting VechtHorst. Naar verwachting vindt de realisatie van deze woningen plaats in 2025.

De Slagen
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd (Staphorst Ontwikkeling BV, bestaande uit meerdere lokale aannemers).