Paragraaf 6 - Grondbeleid

Algemeen
Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen. Er wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar' welke is vastgesteld door de raad op 9 januari 2018.

In deze begroting en de paragraaf grondbeleid is geen rekening gehouden met mogelijke kosten en opbrengsten voor grondexploitaties die nog niet zijn vastgesteld.

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Geraamde te maken kosten:

Per complex	2024	2025	2026	2027	Totaal
Bullingerslag	958	0	0	0	958
Poeleweg IJhorst	111	111	0	0	222
De Esch IV (gemeentelijk)	8	0	0	0	8
Rouveen-Zuid	1.395	700	653	0	2.748
Totaal	2.472	811	653	0	3.936
(x €1.000)

Geraamde verkopen/opbrengsten:

Per complex	2024	2025	2026	2027	Totaal
Bullingerslag	0	0	0	0	0
Poeleweg IJhorst	448	147	0	0	595
De Esch IV (gemeentelijk)	0	0	0	0	0
Rouveen-Zuid	2.003	2.003	2.003	2.003	8.012
Totaal	2.451	2.150	2.003	2.003	8.607
(x €1.000)

Het geraamde eindresultaat:

Per complex	2024	2025	2026	2027	Totaal
Bullingerslag	795	0	0	0	795
Poeleweg IJhorst	0	371	0	0	371
De Esch IV (gemeentelijk)	328	0	0	0	328
Rouveen-Zuid	0	0	0	668	668
Totaal	1.123	371	0	668	2.162
(x €1.000)

De strategische gronden bestaan uit:
Toekomstig industrieterrein De Esch 0.

	01-01-2023	01-01-2022
Aantal m² in eigendom zijnde gronden, die nog niet in exploitatie zijn	54.260	54.260
Boekwaarde van deze gronden	296	300
De gemiddelde boekwaarde per m²	5,46	5,52

Op de strategische gronden mogen geen rente en andere kosten worden bijgeschreven. Indien er geen gronden worden aangekocht, blijft de boekwaarde (per 31 december) praktisch gelijk.

Tussentijdse winstnemingen
Winsten op grondexploitaties mogen niet in de begroting worden opgenomen. Voordelen op grondexploitaties worden bij onze gemeente bij de samenstelling van de jaarrekening ten gunste van de reserve grondexploitatie gebracht.

Risico ’s | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
a. Conjunctuur- en renterisico’s
Hierdoor kan de vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan. 
b. Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
c. Milieurisico’s
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling.
d. Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van de Wet Ruimtelijke ordening (artikel 6.1) om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
e. Gevolgen economische situatie
Voorbeelden zijn stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond. Anderzijds kan inflatie er ook voor zorgen dat prijzen harder stijgen dan geraamd.

Reserve voor grondexploitatie
In de nota reserves en voorzieningen 2022 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30% van de boekwaarde van de strategische gronden en gronden gebiedsontwikkeling als voldoende kan worden beschouwd

	1-1-23	1-1-24	1-1-25	1-1-26	1-1-27
Reserve	6.429	6.392	6.354	6.317	6.279
Boekwaarde strategische gronden/gronden gebiedsontwikkeling	2.845	3.152	3.152	3.152	3.152
Percentage van de boekwaarde	226%	203%	202%	200%	199%
(x €1.000)

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. Door toevoeging van toekomstige winsten zal de reserve in stand worden gehouden. Bij het in exploitatie nemen van De Esch 0 zal de boekwaarde verder afnemen. Door aankoop van gronden voor zowel woningbouw als industrievestiging en bouwrijp maken zal de boekwaarde weer toenemen.

Grondexploitatie Bullingerslag (Oosterparallelweg)
Dit industriële plangebied van netto ca. 11,8ha. wordt voor ca. 75% uitgegeven door de gemeente. De overige ca. 25% wordt geëxploiteerd door zelf realiserende grondeigenaren, die hiervoor aan de gemeente een exploitatiebijdrage betalen. De laatste gemeentelijke grondpositie is in het tweede kwartaal van 2023 overgedragen, waarmee alle kavels zijn verkocht en overgedragen.

De Esch 0
Geruime tijd was de exacte invulling van De Esch 0 afhankelijk van besluitvorming door de raad, in het kader van de beoogde nieuwe op- en afritten op de A28. Recentelijk heeft de raad richting gegeven aan dit gebied, waarbij een invulling met industriekavels beoogd wordt. In het kader van de regeling Regionale Bedrijventerreinen Programmering West-Overijssel, is dit gebied hiervoor ook in beeld bij de Provincie en de regiogemeentes. In het tweede kwartaal van 2023 is de planologische procedure gestart, gericht op een vastgesteld ontwerpbestemmingsplan eind 2023 en een onherroepelijk bestemmingsplan begin 2024.

Facilitaire grondexploitatie De Esch IV Facilitair
Op 21 september 2021 is het bestemmingsplan en het grondexploitatieplan voor bedrijventerrein De Esch IV door de raad vastgesteld. Beide plannen zijn op 3 februari 2022 onherroepelijk geworden. Het merendeel van de uitgeefbare grondposities (kavels) is in bezit van lokale ondernemers. Ten behoeve van de ontwikkeling zijn posterieure exploitatieovereenkomsten gesloten met de betreffende ondernemers die een grondposities hadden in het plangebied. In het eerste kwartaal van 2022 zijn de uitvoeringswerkzaamheden gestart en medio 2022 zijn alle gerealiseerde bouwkavels notarieel overgedragen. In 2023 zijn de eerste bedrijfslocaties opgericht.

Grondexploitatie De Esch IV Gemeentelijk
Op 21 september 2021 is de grondexploitatie ten behoeve van de gemeentelijk uitgifte van bedrijventerrein op De Esch IV door de raad vastgesteld. De gemeente is mede grondeigenaar en sluit in die hoedanigheid dus ook een posterieure overeenkomst. De gemeente kan daarop haar grondposities (kavels) verkopen aan lokale ondernemers. Medio 2022 zijn de gemeentelijke grondposities (kavels) notarieel overgedragen.

IJhorst- West (Ywehof)
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd. Het nog resterende deel van dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een lokale aannemer (voorheen plangebied van projectontwikkelaar Megahome).

Grondexploitatie IJhorst- West (Poeleweg)
Dit plangebied van ca. 1,5ha. bruto heeft de gemeente gezamenlijk in eigendom met een derde partij. Hiervoor is op 11 mei 2021 het bestemmingsplan vastgesteld. Dit nieuwe bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van maximaal 39 woningen aan de Poeleweg in IJhorst mogelijkheid. De uitgifte vindt in 2 fasen plaats. Een aantal buren zijn het niet eens met het bestemmingsplan en heeft beroep ingesteld bij de Raad van State. Op 6 januari 2022 heeft de Raad van State de beroepszaken behandeld in een openbare zitting. De uitspraak van de Raad van State heeft op 26 april 2022 plaatsgevonden, met als uitkomst dat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden De locatie is inmiddels bouwrijp gemaakt. De verkoop van de eerste fase (13 vrije kavels en 7 rijwoningen) is nagenoeg afgerond (nog 2 van de 20 verkochte kavels over te dragen en 1 kavel in optie uitgegeven). De verkoop van de tweede fase (11 vrije kavels en 5 rijwoningen) is gestart in het eerste kwartaal 2023, waarbij medio 2023 ca. 80% van de beschikbare kavels in optie is uitgegeven.

Grondexploitatie Rouveen- Zuid (Fase 1)
Het woningbouw plangebied Rouveen-Zuid betreft een gebied van bruto ca. 6,2ha., welke volledig in eigendom is bij de gemeente. Het bestemmingsplan ‘Rouveen Zuid – Fase 1’ is op 25 oktober 2022 vastgesteld en maakt de nieuwbouw van maximaal 80 woningen mogelijk. In de eerste helft van 2023 is begonnen met de bouwrijpmaak werkzaamheden en de verkoop van de kavels (28 vrijstaande woningen, 34 twee-onder-één kap woningen en 18 rijwoningen). Medio 2023 is ca. 75% van de beschikbare kavels in optie uitgegeven. 

Rouveen- Zuid (Fase 2)
Aansluitend aan het plangebied Rouveen-Zuid Fase 1, heeft de gemeente het plangebied voor Fase 2 eind 2022 in eigendom verworven. In het tweede kwartaal van 2023 is er gestart met de voorbereidingen om in eerste instantie een aantal Flex-woonlocaties met een meer permanent karakter in deze planfase mogelijk te maken.

De Slagen
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd (Staphorst Ontwikkeling BV, bestaande uit meerdere lokale aannemers).