Paragraaf 6 - Grondbeleid

Omschrijving (toelichting)

Algemeen
Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen. In de jaarrekening wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren.

Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar'  welke is vastgesteld door de gemeenteraad op 9 januari 2018.

Omschrijving (toelichting)

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen kunnen de volgende uitkomsten worden gegeven:

Nog te maken kosten: (bedragen x €1.000)

Nog te ontvangen opbrengsten: (bedragen x €1.000)

Tussentijdse winstnemingen: (bedragen x €1.000)

Het geraamde eindresultaat:  (bedragen x €1.000)

Omschrijving (toelichting)

De strategische gronden bestaan uit:

Rouveen-Zuid fase 2

Risico's | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
A. Conjunctuur- en renterisico's
Hierdoor kan vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan.
B. Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
C. Milieurisico's
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling, bijvoorbeeld bodem.
D. Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van afdeling 6.1 Wro om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
E. Gevolgen economische crisis
Stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond.

Omschrijving (toelichting)

Reserve voor grondexploitatie
In de nota reserves en voorzieningen 2021 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen gronden als voldoende kan worden beschouwd:

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. 

Omschrijving (toelichting)

Grondexploitatie Bullingerslag (Oosterparallelweg)
Het bedrijventerrein Bullingerslag ligt ten oosten van Staphorst en aan de overzijde de Spoorlijn Zwolle-Leeuwarden. Het is een modern gemengd bedrijventerrein waar ook bedrijfswoningen zijn toegestaan. De laatste kavels zijn in 2024 verkocht en de laatste hand wordt gelegd aan het woonrijp maken. Naar verwachting zullen medio 2025 de werkzaamheden zijn afgerond. De grondexploitatie zal daarop worden afgesloten. In de grondexploitatie is per 01-01-2025 nog een stelpost van circa € 1,2 miljoen opgenomen voor het realiseren van een overweg over het spoor. Op dit moment is nog niet bekend of en in welke vorm deze overweg zal worden gerealiseerd. De gemeente is hierover al langere tijd in gesprek met de betrokken stakeholders (waaronder NS/Prorail). Indien bij het afsluiten van de grondexploitatie nog geen duidelijkheid bestaat over de overweg dan zal de raad worden voorgesteld de stelpost om te zetten naar een bestemmingsreserve.

De Esch 0
Het bestemmingsplan van het bedrijventerrein De Esch 0 is in 2024 samen met de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld door de raad. Er zijn zienswijzen ingediend en op dit moment loopt de afhandeling daarvan nog. Verwacht wordt dat de uitvoering van het bouw- en woonrijp maken medio 2025 gestart kan worden. Waarop ook de uitgifte van de kavels eind 2025/begin 2026 gestart kan worden.

Facilitaire grondexploitatie De Esch IV 
Binnen de grondexploitatie De Esch IV (facilitair) is de gemeente de uitvoerende partij. Vanuit die rol is zij verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. De kosten hiervan kan de gemeente verhalen op de betreffende grondeigenaren, waaronder de gemeente (zie De Esch IV gemeentelijk). Naar verwachting zal in de loop van 2025 het bouw- en woonrijp maken gereed zijn en zal het laatste deel van de exploitatie bijdrage worden gefactureerd aan de grondeigenaren.

Gemeentelijke grondexploitatie De Esch IV 
Als grondeigenaar heeft de gemeente gronden (bouwrijpe bedrijfskavels) verkocht aan derden. Deze opbrengsten zijn opgenomen in de betreffende grondexploitatie. Tegenover deze opbrengsten staan plankosten voor de verkoop etc. en tevens een exploitatiebijdrage voor het bouw- en woonrijp maken. De gemeente moet net als de overige grondeigenaren deze bijdrage voldoen aan de uitvoerende partij. In de loop van 2025 zal het laatste deel van de exploitatiebijdrage worden voldaan.

Grondexploitatie IJhorst- West (Poeleweg)
De woningbouwlocatie Poeleweg IJhorst is een PPS-constructie waarbij de gemeente als uitvoerende partij optreed en bouwrijpe kavels verkoop aan derden, zowel particulieren als de betrokken ontwikkelaar. De kavels worden verkocht tegen marktconforme grondwaarde en het resultaat van de grondexploitatie na verrekening van alle kosten (incl. gemeentelijke plankosten etc.) en opbrengsten wordt 50/50 verdeelt tussen de gemeente en de ontwikkelaar. In voorgaande jaren heeft de ontwikkelaar reeds een deel (€ 250.000,-) van het resultaat als tussentijdse winstneming ontvangen.

Rouveen- Zuid (Fase 1 en 2a)
De woningbouwlocatie Rouveen Zuid fase 1 is in 2024 uitgebreid met fase 2a. De raad heeft de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. De uitbreiding 2a betreft de ontwikkeling van 17 sociale huurwoningen. Ook in dit geval is er een zienswijze ingediend waardoor de realisatie van de 17 woningen is vertraagd. De ontwikkeling van fase 1 is al wel in volle gang en het overgrote deel van de woningen zijn reeds verkocht. Het woonrijp maken van de locatie is reeds in 2024 gestart.