Paragraaf 6 - Grondbeleid

Algemeen
Deze paragraaf beschrijft de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de wijze van uitvoering en de ontwikkelingen. Er wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten, de onderbouwing van de geraamde winstnemingen, de beleidsuitgangspunten en de bestaande risico’s binnen de grondexploitatie voor de omvang van de reserve opgenomen. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid is opgenomen in de omgevingsvisie 'Staphorst voor elkaar' welke is vastgesteld door de raad op 9 januari 2018.

Op moment van schrijven wordt er gewerkt aan een exploitatieopzet voor het project Rouveen Zuid, na besluitvorming in college en raad volgt hieruit een vastgestelde grondexploitatie en een (uitvoerings)krediet. In deze begroting en de paragraaf grondbeleid kan hier dus nog geen rekening mee gehouden worden. 

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Geraamde te maken kosten:

Per complex	2023	2024	2025	2026	Totaal
Bullingerslag	844	0	0	0	844
Poeleweg IJhorst	213	113	0	0	346
De Esch IV (gemeentelijk)	8	0	0	0	8
Totaal	1.065	113	0	0	1.198
(x €1.000)

Geraamde verkopen/opbrengsten:

Per complex	2023	2024	2025	2026	Totaal
Bullingerslag	0	0	0	0	0
Poeleweg IJhorst	485	485	0	0	970
De Esch IV (gemeentelijk)	1.582	0	0	0	1.582
Totaal	2.067	485	0	0	2.552
(x €1.000)

Het geraamde eindresultaat:

Per complex	2023	2024	2025	2026	Totaal
Bullingerslag	1.246	0	0	0	1.246
Poeleweg IJhorst	0	443	0	0	443
De Esch IV (gemeentelijk)	1.650	0	0	0	1.650
Totaal	2.896	443	0	0	3.229
(x €1.000)

De strategische gronden bestaan uit:
Toekomstig industrieterrein De Esch 0.

	01-01-2022	01-01-2021
Aantal m² in eigendom zijnde gronden, die nog niet in exploitatie zijn	54.260	54.260
Boekwaarde van deze gronden	300	303
De gemiddelde boekwaarde per m²	5,52	5,58

Op de strategische gronden mogen geen rente en andere kosten worden bijgeschreven. Indien er geen gronden worden aangekocht, blijft de boekwaarde (per 31 december) praktisch gelijk.

Tussentijdse winstnemingen
Winsten op grondexploitaties mogen niet in de begroting worden opgenomen. Voordelen op grondexploitaties worden bij onze gemeente bij de samenstelling van de jaarrekening ten gunste van de reserve grondexploitatie gebracht.

Risico ’s | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
a. Conjunctuur- en renterisico’s
Hierdoor kan de vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan. 
b. Verwerving
Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
c. Milieurisico’s
De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling.
d. Planschadeclaims
Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van de Wet Ruimtelijke ordening (artikel 6.1) om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
e. Gevolgen economische situatie
Voorbeelden zijn stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond. Anderzijds kan inflatie er ook voor zorgen dat prijzen harder stijgen dan geraamd.

Reserve voor grondexploitatie
In de nota reserves en voorzieningen 2022 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de strategische gronden en gronden gebiedsontwikkeling als voldoende kan worden beschouwd

	1-1-22	1-1-23	1-1-24	1-1-25	1-1-26
Reserve	3.084	3.011	2.975	2.938	2.901
Boekwaarde strategische gronden/gronden gebiedsontwikkeling	3.406	3.406	3.406	3.406	3.406
Percentage van de boekwaarde	91%	88%	87%	86%	85%
(x € 1.000)

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. Door toevoeging van toekomstige winsten zal de reserve in stand worden gehouden. Bij het in exploitatie nemen van De Esch 0 en Rouveen-Zuid zal de boekwaarde verder afnemen. Door aankoop van gronden voor zowel woningbouw als industrievestiging en bouwrijp maken zal de boekwaarde weer toenemen.

Grondexploitatie Bullingerslag (Oosterparallelweg)
Dit industriële plangebied van netto ca. 11,8ha. wordt voor ca. 75% uitgegeven door de gemeente. De overige ca. 25% wordt geëxploiteerd door zelf realiserende grondeigenaren, die hiervoor aan de gemeente een exploitatiebijdrage betalen. Van de gemeentelijke grondpositie wordt de laatste optiekavel (ca. 2.760m2) naar verwachting uiterlijk in het vierde kwartaal van 2022 overgedragen. De laatste nog beschikbare oppervlakte van de zelf realiserende partij (ca. 3.400m2) is in het eerste kwartaal 2022 overgedragen.

De Esch 0
Geruime tijd was de exacte invulling van De Esch 0 afhankelijk van besluitvorming door de raad, in het kader van de beoogde nieuwe op- en afritten op de A28. Recentelijk heeft de raad richting gegeven aan dit gebied, waarbij een invulling met industriekavels beoogd wordt. In het kader van de regeling Regionale Bedrijventerreinen Programmering West-Overijssel, is dit gebied hiervoor ook in beeld bij de Provincie en de regiogemeentes. De voorbereidingen voor concrete planvorming hiervoor, zijn medio 2022 gestart.

Facilitaire grondexploitatie De Esch IV Facilitair
Op 21 september 2021 is het bestemmingsplan en het grondexploitatieplan voor bedrijventerrein De Esch IV door de raad vastgesteld. Beide plannen zijn op 3 februari 2022 onherroepelijk geworden. Het merendeel van de uitgeefbare grondposities (kavels) is in bezit van lokale ondernemers. Ten behoeve van de ontwikkeling zijn posterieure exploitatieovereenkomsten gesloten met de betreffende ondernemers die een grondposities hadden in het plangebied. In het eerste kwartaal van 2022 zijn de uitvoeringswerkzaamheden gestart en medio 2022 zijn alle gerealiseerde bouwkavels notarieel overgedragen.

Grondexploitatie De Esch IV Gemeentelijk
Op 21 september 2021 is de grondexploitatie ten behoeve van de gemeentelijk uitgifte van bedrijventerrein op De Esch IV door de raad vastgesteld. De gemeente is mede grondeigenaar en sluit in die hoedanigheid dus ook een posterieure overeenkomst. De gemeente kan daarop haar grondposities (kavels) verkopen aan lokale ondernemers. Medio 2022 zijn de gemeentelijke grondposities (kavels) notarieel overgedragen.

IJhorst- West (Ywehof)
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd. Het nog resterende deel van dit woningbouw plangebied wordt ontwikkeld- en uitgegeven door een lokale aannemer (voorheen plangebied van projectontwikkelaar Megahome).

Grondexploitatie IJhorst- West (Poeleweg)
Dit plangebied van ca. 1,5ha. bruto heeft de gemeente gezamenlijk in eigendom met een derde partij. Hiervoor is op 11 mei 2021 het bestemmingsplan vastgesteld. Dit nieuwe bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van maximaal 39 woningen aan de Poeleweg in IJhorst mogelijkheid. De uitgifte vindt in 2 fasen plaats. Een aantal buren zijn het niet eens met het bestemmingsplan en heeft beroep ingesteld bij de Raad van State. Op 6 januari 2022 heeft de Raad van State de beroepszaken behandeld in een openbare zitting. De uitspraak van de Raad van State heeft op 26 april 2022 plaatsgevonden, met als uitkomst dat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. De bouwrijp maakwerkzaamheden vinden plaats in de periode september – november 2022, waarna de verkochte kavels uit fase 1overgedragen kunnen worden. Aansluitend zal de tweede fase uitgegeven worden.

Nog niet in exploitatie genomen grondexploitatie Rouveen- Zuid (Niegg)
Het woningbouw plangebied Rouveen-Zuid betreft een gebied van bruto ca. 6,2ha., welke volledig in eigendom is bij de gemeente. Op 18 januari 2022 zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor dit plangebied door de raad vastgesteld. Medio 2022 is het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd, waarop geen zienswijzen zijn ingediend. Naar verwachting kan in oktober 2022 het bestemmingsplan worden vastgesteld. Gelijktijdig wordt dan ook het krediet en de grondexploitatie vastgesteld. Aansluitend zal de bouwrijp maakfase en de kaveluitgifte plaatsvinden.

De Slagen
Dit betreft een grondexploitatie die voor rekening en risico van een externe partij wordt gevoerd (Staphorst Ontwikkeling BV, bestaande uit meerdere lokale aannemers).