Meer
Publicatiedatum: 23-09-2019

Inhoud

Programma onderdelen

Paragraaf 6 - Grondbeleid

Algemene inleiding op de paragraaf

Algemeen
Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische doelstellingen te realiseren.
Een gemeente kan hierbij een actieve of een faciliterende rol innemen, met uiteraard diverse gradaties daar tussen in. Onder een actief grondbeleid verstaan wij dat de gemeente zich als een marktpartij gedraagt. De gemeente koopt zelf de gronden aan, (zo nodig) beheert deze tijdelijk, maakt bouwrijp en geeft vervolgens uit. Dit geeft de grootste zekerheid dat de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen daadwerkelijk worden gerealiseerd.
We spreken van een faciliterend grondbeleid als de gemeente de aankoop en exploitatie van gronden overlaat aan private partijen. Bij faciliterend grondbeleid verandert de gemeentelijke rol van initiator naar een voorwaarde scheppende en toezichthoudende rol.
De gemeente Staphorst speelde tot medio de jaren ’90 een actieve rol. Later dienden zich projectontwikkelaars aan als speler op de markt. Deze projectontwikkelaars hebben zich een zodanige positie verworven dat de positie van de gemeente sindsdien is veranderd. Op dit moment is voor wat betreft de woningbouw in de uitbreidingsplannen in Staphorst, IJhorst en een klein gedeelte van Rouveen-West sprake van een passieve grondpolitiek. Voor wat betreft de industrieterreinen “De Esch” en “Bullingerslag” is sprake van een actieve grondpolitiek.
Met betrekking tot inbreidingsplannen waarbij de grond in eigendom is van particulieren is sprake van een faciliterende rol. De Nota Grondbeleid 2010–2013 is geactualiseerd  en maakt nu onderdeel uit van de Omgevingsvisie Staphorst 2030, vastgesteld in de vergadering van de raad van 9 januari 2018. Het uitgangspunt van de nota is een actieve rol van het grondbeleid.

Uitvoering

Het primaat van het grondbeleid is ondergebracht bij de afdeling Ontwikkeling en Beheer.  Door het team Ontwikkeling worden de planologische plannen voorbereid en de gronden aangekocht; daar is ook het onderdeel Planeconomie ondergebracht. Bij de uitvoering is het team Beheer Binnendienst betrokken. Sinds 1 januari 2003 is geen sprake meer van een zelfstandige rechtspersoon in de vorm van een Gemeentelijk Grondbedrijf. De exploitatie is ondergebracht binnen de Programmabegroting en -rekening.

Financiële positie

De financiële positie van bestemmingsplannen kan het best beoordeeld worden op basis van de solvabiliteit. Hierbij wordt gekeken hoe groot de omvang van de reserve is om eventuele tekorten te kunnen dekken.

Strategische gronden en gronden in exploitatie

Bedragen x €1.000 01-01-2018 01-01-2019 01-01-2020 01-01-2021 01-01-2022 01-01-2023
Geïnvesteerd vermogen 6.629 6.679 6.629 5.769 5.193 4.883
Reserve bouwgrond exploitatie 6.099 5.901 4.771 3.741 2.826  1.896
Resteert 530
778
1.858
2.028
2.367
 2.987

Het resterende bedrag inclusief de nog te maken kosten moet gedekt worden uit de verkoop van de in de grondexploitaties aanwezige gronden. Er is van de huidige situatie uitgegaan: aangenomen is dat er geen nieuwe complexen in exploitatie worden genomen. Hierover heeft de raad nog geen beslissing genomen. Ook is er aan de reserve geen verwachte toekomstige winsten toegevoegd. In de begroting mogen geen winsten grondexploitatie worden meegenomen. Dit is incidenteel en niet structureel.


In exploitatie zijnde gronden

Voor het totaal van in exploitatie zijnde complexen geven wij u de volgende uitkomsten:

Dit betreffen de complexen woningbouw Rouveen- West 4 en de industrieterreinen De Esch 0 en Bullingerslag.

Geraamde te maken kosten:

(bedragen x €1.000)
Per complex 2019 2020 2021 2022 2023  Totaal
Rouveen- West 4
52          52
De Esch 3
429 32       461
Bullingerslag 12 271 14 14 257  568
Totaal 493 303 14 14 257  1.081

Geraamde verkopen/opbrengsten:

(bedragen x €1.000)
Per complex 2019 2020 2021 2022 2023 Totaal
Rouveen- West 4
0 0 0 0 0 0
De Esch 3
439 0 0 0 0 439
Bullingerslag 1.578 944 544 332 268 3.666
Totaal 2.017 944 544 332 268 4.105

  

Het geraamde resultaat 02019 2020 2021 2022 2023 Totaal
Het te verwachten resultaat 1.500 700 400 200 100 2.900

Strategische gronden

De strategische gronden bestaan uit:
Toekomstige woningbouw Rouveen-Zuid, Esdoornlaan Rouveen, de Slagen volgende fase en IJhorst-West 2, alsmede toekomstig industrieterrein De Esch 0.

Oppervlakte en waarde per 1 januari 2017 en volgende jaren 01-01-2019 opp. in m3 boekwaarde (x € 1.000) boekwaarde per m2
Woningbouw Staphorst De Slagen 44.877 325 7,24
Woningbouw Rouveen Zuid 45.648 2.194 48,06
Woningbouw Rouveen Esdoornlaan 5.607 227 40,49
Woningbouw IJhorst-West 2 7.898 456 57,74
Industrieterrein De Esch 0 52.395 1.207 23,04
Totaal 156.425 4.409 28,18

Met ingang van het boekjaar 2016 is de term gronden nog niet in exploitatie vervallen en zijn deze gronden overgegaan naar strategische gronden. Ook de balanspresentatie is anders. De nog niet in exploitatie genomen gronden staan t/m 2015 op de balans als 'voorraden', samen met de gronden in exploitatie.
De strategische gronden worden met ingang van 2016 op de balanspost 'materiële vaste activa' verantwoord. De omzetting heeft zonder afwaardering tegen boekwaarde plaatsgevonden. Deze overgangsregeling heeft een looptijd van 4 jaar. Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de dan geldende bestemming.
Op de strategische gronden mogen geen rente en andere kosten worden bijgeschreven. Indien er geen gronden worden aangekocht blijft de boekwaarde tot 31 december 2019 praktisch gelijk.

Tussentijdse winstnemingen

In 2014 is voor een bedrag van € 2.675.000 aan tussentijdse winst genomen; in 2015 € 3.190.000; in 2016 voor € 2.695.000 en in 2017 € 2.150.000.
Winsten op grondexploitaties mogen niet in de begroting worden opgenomen. Voordelen op grondexploitaties worden bij onze gemeente bij de samenstelling van de jaarrekening ten gunste van de reserve grondexploitatie gebracht.

Tot 2016 was winstneming verplicht als aan één van volgende voorwaarden is voldaan:
1. Het moet dan gaan om projecten, die een looptijd kennen over meerdere jaren. Tussentijdse winstneming is dan mogelijk als een deelproject is afgesloten, de winst op dat deelproject is gerealiseerd, en er geen verlies verwacht wordt op andere deelprojecten, tenzij daarvoor voldoende voorzieningen zijn getroffen;
2. Als de negatieve boekwaarde belangrijk hoger is dan de nog te maken kosten van het betreffende complex (exclusief eventuele rentebaten).

Met ingang van 2017 schrijven de Besluit, Begroting en Verantwoording- (BBV) regels voor dat er winst genomen dient te worden volgens de POC-methode "percentage-of-completion". Dat wil zeggen dat bv. bij 50% van de gerealiseerde kosten en 50% van de gerealiseerde opbrengsten 50% x50% is 25% winst genomen moet worden.

Afsluiting complexen
De komende jaren zullen naar verwachting de complexen woningbouw Rouveen-West 4 (alle kavels zijn inmiddels verkocht) en industrieterrein De Esch 3 (hiervan kunnen nog enkele kavels worden verkocht) worden afgesloten.

Risico ’s | Reserve
Grondbeleid gaat gepaard met (grote) financiële kansen en risico’s. Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen worden genoemd:
a. Conjunctuur- en renterisico’s
     Hierdoor kan de vraag naar bouwgrond inzakken en renteverliezen ontstaan.
b. Verwerving
    Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden en het stijgen van aankoopprijzen.
c. Milieurisico’s
    De zogenaamde schone grond verklaring wordt niet afgegeven wegens aangetroffen milieuvervuiling bijv. bodem.
d. Planschadeclaims
    Omwonenden die zich gedupeerd voelen kunnen op grond van de Wet Ruimtelijke ordening (artikel 6.1) om een schadevergoeding vragen bij de initiatiefnemer.
e. Gevolgen economische crisis
    Stagnatie in de woningbouw en industrie en daardoor vertraging in de uitgifte van grond.

Grondexploitatie en commissie BBV
De commissie BBV heeft besloten tot herziening BBV- verslaggevingsregels rondom grondexploitaties, ingaande 1 januari 2016. De belangrijkste wijzigingen (voor onze gemeente) zijn:
- IEGG (In Exploitatie Genomen Gronden):
Geen rentebijschrijving op gronden omdat we praktisch geen vreemd vermogen hebben. Toerekening van rente voor onze gemeente toegestaan op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, naar verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Bij ons is 6% van het totale vermogen gefinancierd met vreemd vermogen.
- NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Gronden):
Afschaffing van de categorie NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Gronden) in het BBV. Zolang gronden nog niet kwalificeren als bouwgrond in exploitaties, staan deze op de balans onder de materiële vaste activa (MAV) als ‘strategische gronden’. Ze worden zonder afwaardering omgezet tegen de boekwaarde per 1 januari 2016. Toerekening van rente en andere kosten op ‘strategische gronden’ niet langer toegestaan. Waardering van deze gronden op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder de huidige bestemming).

Reserve voor grondexploitatie
In de Nota Reserves en Voorzieningen 2015 is bepaald dat, gelet op het bedrijfsrisico, een reserve gebaseerd op ± 30 % van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen gronden als voldoende kan worden beschouwd:

 (x € 1.000)
01-01-2018 01-01-2019 01-01-2020 01-01-2021 01-01-2022 01-01-2023
Reserve 6.099 5.901 5.871 5.841 5.811 5.781
Boekwaarde strategische gronden
4.417 4.410 4.405 4.405 4.405 4.405
Percentage van de boekwaarde 138% 134% 133% 133% 132% 131%

De stand van de reserve is ruim voldoende. Hiermee wordt voldaan aan de hierboven genoemde beleidsbepaling. Door toevoeging van toekomstige winsten zal de reserve in stand worden gehouden.  Bij het in exploitatie nemen van De Esch 0, IJhorst-West 2 en Rouveen-Zuid zal de boekwaarde verder afnemen. Door aankoop van gronden voor zowel woningbouw als industrievestiging en bouwrijp maken zal de boekwaarde weer toenemen.


Ontwikkelingen grondexploitatie

Industrieterrein De Esch 3
De bruto oppervlakte bedraagt ± 25 hectare, waarvan ± 78% is aangekocht. Het overige, ± 22%, is in eigendom van projectontwikkelaars. In september 2010 is gestart met de realisatie van het plangebied. In juni 2011 is dit afgerond. Met één partij met een grondpositie van ± 3,6 hectare is in 2011 een exploitatieovereenkomst gesloten.

Van de gemeentelijke uitgeefbare posities is ca. 95% verkocht en overgedragen. De laatste kavelposities (totaal ca. 8.000m2) zijn in verkoopoptie bij ondernemers van een aangrenzende bedrijfslocatie. Eén positie van ca. 3.800 m2 wordt in het derde kwartaal van 2018 overgedragen, de overige posities worden uiterlijk in 2019 afgenomen. Daarnaast is in 2016 de laatste grondpositie van een ontwikkelaar (ca. 1,9ha van Nebo Vastgoed BV) verkocht aan een lokale ondernemer. Hiervan ontvangt de gemeente bij afgifte van de omgevingsvergunning (naar verwachting 4e kwartaal 2018) een exploitatiebijdrage.

Industrieterrein Bullingerslag

Op het bedrijventerrein Bullingerslag, tussen de Akkerweg en de J.C. van Andelweg, was de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld en tevens goedgekeurd door de provincie. Tegen de uitspraak van een bij de Raad van State ingesteld beroep, welke op 19 maart 2009 door de Raad van state is behandeld, is opnieuw beroep ingesteld door de gemeente. Op 4 mei 2011 is deze uitspraak in het voordeel van de gemeente beslist, waardoor voor het gehele plangebied nu een goedkeuringsbesluit van de provincie geldt. Enkele grondeigenaren willen de bestemming zelf realiseren. Daarvoor zijn met hen exploitatieovereenkomsten gesloten en grondposities worden geruild. Op 28 maart 2017 is de kostprijsberekening / exploitatieopzet voor dit plangebied vastgesteld door de raad. Inmiddels zijn van de gemeentelijke posities per medio 2018 12 kavels verkocht en overgedragen en 4 kavels verkocht waarvan de overdracht in het 4e kwartaal 2018 / gedeeltelijk begin 2019 wordt verwacht. Daarnaast zijn er momenteel meerdere kavels in optie.

Industrieterrein De Esch 0
Op dit beoogde bedrijventerrein ten noorden van het bestaande bedrijventerrein De Esch, was de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Deze termijn is in februari 2011 afgelopen. Het plangebied betreft globaal het gebied begrensd door de Hoogeweg in het noorden, de Achthoevenweg in het oosten, de bestaande bebouwing van het bedrijventerrein De Esch in het zuiden en de Molenweg/A28 in het westen. De bruto oppervlakte bedraagt ongeveer 4,5 hectare. De gemeente heeft inmiddels de gronden in dit plangebied in haar bezit. Afhankelijk van de ontsluiting van het plangebied is er mogelijk van één grondeigenaar nog een strookje grond benodigd. Recentelijk (eerste kwartaal 2018) is voor dit plangebied een verdiepingsslag gemaakt als alternatief voor de voorkeurslocatie van de nieuw beoogde op- en afritten bij de J.J. Gorterlaan. Besluitvorming hierover is bepalend voor het vervolgtraject voor het opstellen van een bestemmingsplan voor dit gebied.

Woningbouw IJhorst- West
Dit bestemmingsplan voor wonen was in ontwikkeling bij Mega Projecten. Het plan (1e en 2e fase) voorziet in 29 woningen. Via 2 namens de Rabobank georganiseerde veilingen is het merendeel van de overgebleven kavelposities verkocht aan een plaatselijke ondernemer.

De resterende kavels van de tweede veiling zijn in eerste instantie in bezit gebleven bij de Rabobank en recentelijk ook verkocht aan een lokale bouwondernemer. Op basis van de vraagbehoefte van potentiële kopers wordt nu invulling gegeven aan het volbouwen van dit plangebied.

Woningbouw IJhorst-West uitbreiding

In 2003 heeft de gemeente samen met Rollecate N.V. te Staphorst een perceel grond (opp. circa 1,8 hectare) gekocht aan de Poeleweg. Met Rollecate moet nog een samenwerkingsovereenkomst worden gesloten om te komen tot de exploitatie van woningbouw. De op het perceel staande boerderij met ± 2.800m² erf is in juni 2004 verkocht. Er blijft derhalve nog ruim 1,5 hectare over waarop ± 30 woningen kunnen worden gebouwd. Eind 2011 is Rollecate voor een onverdeelde helft juridisch mede-eigenaar geworden. Daarnaast is de gemeente met Rollecate overeengekomen dat alle gemaakte kosten tot 1 januari 2012 op dit complex tussen partijen wordt verrekend. In aansluiting op de ontwikkelingen bij IJhorst-West vindt momenteel afstemming plaats met Rollecate en een architectenbureau, gericht op concrete planontwikkeling van dit plangebied. 

Woningbouw Rouveen- West 4
Het bestemmingsplan voor Rouveen-West-4 (1e fase) is op 13 december 2011 door de raad gewijzigd vastgesteld. Een in februari 2012 ingesteld beroep door twee buurtbewoners bij de Raad van State maakt dat het bestemmingsplan na de ter inzage termijn van 6 weken niet direct onherroepelijk was. Medio juli 2012 is door de uitspraak van de Raad van State het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Omdat er geen voorlopige voorziening was aangevraagd, is begin 2012 begonnen met de kaveluitgifte (op basis van 52 ingeschreven kandidaten) en is in het tweede kwartaal van 2012 ook begonnen met het bouwrijp maken van de eerste fase van dit plangebied.

Het gaat hierbij om een gebied waar 71 kavels kunnen worden uitgegeven (9 voor vrijstaande woningen, 34 voor 2/1 kapwoningen en 28 voor sociale koopwoningen). Eind 2013 waren er 54 kavels overgedragen. De resterende kavels van deze 1e fase zijn in 2014 verkocht.

Eind 2015 is begonnen met het bouwrijp maken van de 2e fase. Hierbij gaat het om 25 kavels, waarvan 12 kavels 2/1 kapwoningen en 13 kavels voor de bouw van vrijstaande woningen. Alle kavels zijn inmiddels verkocht en overgedragen.

Woningbouw Rouveen- Zuid
In het gebied “Rouveen-Zuid” zijn de beoogde bestemmingen: woondoeleinden, scholen en een woon-zorg instelling met bijbehorende voorzieningen gepland. Het gebied wordt globaal omsloten door de bebouwing langs de Goudenregenstraat in het noorden, de Oude Rijksweg in het oosten, de Stadsweg in het zuiden en de Korte Kerkweg in het westen. Voor een deel van dit gebied was de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd.

In 2011 is de bouw van de multifunctionele combischool afgerond met een totale ingebrachte oppervlakte van 17.070 m2. Eind 2015 is 5.002 m2 grond ingebracht in de Triangellocatie voor een bedrag van € 240.096. Daarbij is de voormalige schoollocatie ‘De Triangel’ overgedragen aan Salverda. Op de locatie is in 2016 begonnen met de bouwwerkzaamheden ten behoeve van wonen en zorg.  Voor het totale gebied is eind april 2009 een structuurvisie vastgesteld. Voor het toekomstige woningbouwgebied zijn inmiddels bijna alle Wvg-percelen in handen van de gemeente. Dit gebied zal naar verwachting niet eerder dan in 2020 nodig zijn.

Woningbouw De Slagen
In de eerste verkoopfase heeft Staphorst Ontwikkeling (EMS/Megahome ) alle woningen van de Staphorster ondernemers verkocht.

Van het resterende aanbod van 125 woningen, zijn er momenteel nog 57 te koop. Door het faillissement van Megahome is de gemeente momenteel in gesprek met een aangestelde plaatsvervangende bestuurder voor Megahome en een woordvoerder van EMS. Dit met als doel om nu uitvoering te kunnen geven aan de al jarenlange vraagbehoefte vanuit de markt. .

Verspreid liggende ruilgronden/ cultuurgronden
In 2018 heeft de gemeente de volgende ruilgronden in voorraad die t.z.t. als compensatiegrond kunnen dienen voor de aankoop van gronden voor een andere dan agrarische bestemming:

Sectie Nr Ligging Oppervlakte/ha Jaar van aankoop
AP 614/615 Tiphoeksweg 2.19.20 2007
AN 380 Schipgravenweg 9.94.05 2007
AA 2247 Gorterlaan 0.38.20 2001
Totaal     12.51.45  

De boekwaarde bedraagt €379.733,-. Dit is €3,03 per m².